Une transaction immobilière ratée - Quels sont les dommages ?

09 janvier 2024

Écrit par Jane Helmstadter et Mykala Way

Overview

Le Groupe Rosseau Inc. (Rosseau) était un promoteur immobilier. Rosseau a conclu une convention d’achat et de vente avec 2528061 Ontario Inc. pour l’achat d’un terrain à des fins de développement. Une fois le terrain rezoné et subdivisé, Rosseau projette de vendre les lots desservis. Au procès, on a estimé que Rosseau réaliserait un profit d’environ 10 à 12 millions de dollars canadiens de la vente des lots desservis.

Le vendeur n’a pas réussi à fermer, et le terrain avait pris de la valeur depuis la signature du contrat d’achat et de vente.

Comment mesurer les dommages ?

Dans les cas où un vendeur ne parvient pas à conclure un contrat de vente, la mesure conventionnelle pour évaluer les dommages de l’acheteur innocent est la différence entre le prix d’achat convenu et la valeur marchande de la propriété à la date de clôture. Dans l’affaire Rosseau Group Inc. c. 2528061 Ontario Inc., la Cour d’appel de l’Ontario a infirmé la décision d’un juge de première instance qui s’était écarté de cette norme et a accordé plus de 11 millions de dollars canadiens en dommages-intérêts à un promoteur pour perte de profits. La Cour d’appel de l’Ontario a rétabli la mesure conventionnelle des dommages-intérêts, c’est-à-dire la différence entre le prix d’achat convenu et la valeur marchande à la date de clôture.

Facts et décision de première instance

Le Groupe Rosseau Inc., en tant qu’acheteur, et 2528061 Ontario Inc. (le vendeur), en tant que vendeur, ont conclu une entente pour la vente de terrains en développement en janvier 2017 (le contrat d’achat). Le prix d’achat était de 350 000 $ CA par acre amédable de la propriété. Avant la clôture, un différend a surgi quant à savoir si un autre acompte devait être versé. Rosseau n’a pas payé le dépôt supplémentaire et le vendeur a résilié la transaction. Un litige s’ensuiva. Rosseau réclamait l’exécution spécifique¹ et, subsidiairement, des dommages-intérêts. La Cour n’a pas eu l’occasion d’examiner la demande d’exécution en particulier, car Rosseau a par la suite abandonné la demande d’exécution en particulier et l’action s’est poursuivie comme une demande de dommages-intérêts seulement.

A conclu que le vendeur avait indûment résilié le contrat d’achat, le juge de première instance a déterminé qu’il existait des circonstances spéciales qui justifiaient une mesure exceptionnelle de dommages-intérêts et a accordé à Rosseau des dommages-intérêts en fonction de son profit attendu au lieu d’accorder des dommages-intérêts en fonction de la mesure normale des dommages- intérêts, soit la différence entre le prix indiqué dans le contrat d’achat et la valeur marchande du terrain à la date de clôture. Le juge de première instance a conclu que cela était justifié en raison de « circonstances spéciales » connues des parties au moment où elles ont conclu (et modifié) le contrat d’achat. Ces circonstances particulières comprenaient le fait que le vendeur savait que Rosseau avait l’intention d’acquérir le bien dans le but de l’aménager, comme en témoignent les modalités de la convention d’achat, qui fondait le prix d’achat sur la superficie alémable du terrain et était conditionnelle à ce que Rosseau se satisfasse quant à la faisabilité économique de l’aménagement. 

Décision de la Cour d’appel

Un appel, le vendeur a soutenu qu’il n’avait pas violé la convention d’achat et qu’il n’était pas responsable des dommages. Bien que la Cour d’appel de l’Ontario (ONCA) ait rejeté cet argument, elle a conclu que le juge de première instance avait commis une erreur en s’écartant de la mesure normale des dommages-intérêts.

La mesure normale des dommages-intérêts pour défaut de réaliser un achat de terrain vise à représenter l’avantage perdu de la négociation pour l’acheteur. Dans son analyse, l’ONCA a expliqué pourquoi la mesure normale des dommages-intérêts est la mesure présumée et ne devrait pas être écartée. Premièrement, la mesure normale remplit l’objet de l’octroi de dommages-intérêts, qui est de placer une partie innocente dans la situation qu’elle aurait été si le contrat avait été exécuté, et deuxièmement, la mesure normale renforce la certitude commerciale et favorise un comportement efficace.

En ayant un cadre cohérent pour calculer les dommages, les parties peuvent prédire les conséquences potentielles de la conclusion d’un contrat commercial. Cette prévisibilité est essentielle pour les entreprises lorsqu’elles prennent des décisions éclairées et évaluent les risques pendant les négociations et encourage les parties à respecter les termes de leurs ententes, car les répercussions d’une violation sont bien définies. 

Le tribunal a le pouvoir discrétionnaire général de s’écarter de la mesure normale des dommages-intérêts si les circonstances le justifient. En l’espèce, le tribunal de première instance a déterminé que l’écart par rapport à la mesure normale des dommages-intérêts et l’octroi de dommages-intérêts fondés sur le manque à gagner étaient justifiés. Bien que l’ONCA ait convenu que Rosseau avait droit à des dommages-intérêts pour la perte de la valeur d’aménagement du terrain, elle n’était pas d’accord pour dire que la mesure normale des dommages-intérêts était inadéquate pour calculer cette perte. L’ONCA a constaté que la valeur que le marché accorde aux terres tient compte de la question de savoir si les terres peuvent ou non être mises en valeur. Les « circonstances spéciales » mentionnées par le juge de première instance étaient donc déjà prises en compte dans la mesure normale des dommages-intérêts. Aucun autre dommage n’a surgi équitablement, raisonnablement et naturellement à la suite de la rupture de contrat ; ou étaient dans la contemplation raisonnable des parties au moment du contrat. L’ONCA a établi une distinction entre la question de savoir si une perte recouvrable s’était produite et comment quantifier cette perte. L’ONCA a conclu que le juge de première instance avait confondu les deux concepts. 

L’ONCA a conclu que, parce que le prix d’achat était une fonction directe du nombre d’acres développables, la perte de la possibilité de développement subie par Rosseau découlait équitablement, raisonnablement et naturellement de la violation, de sorte que Rosseau avait droit à des dommages-intérêts. La question est donc devenue « combien » ? En l’absence de conclusion du juge de première instance (Rosseau n’avait pas donné de preuve d’évaluation quant à l’augmentation de la valeur de la propriété par rapport au prix d’achat) ni d’éléments de preuve disponibles suggérant pourquoi la mesure normale des dommages-intérêts était inadéquate pour quantifier la perte de Rosseau, l’ONCA a affirmé que la mesure normale des dommages-intérêts n’aurait pas dû être écartée. Il n’y avait aucune raison de laisser entendre que l’utilisation de la mesure normale pour calculer les dommages-intérêts donnerait lieu à une attribution qui ne tiendrait pas compte de la valeur d’aménagement des terres.

Accordingly, l’ONCA a accueilli l’appel sur la question du quantum des dommages-intérêts et a ordonné la tenue d’une nouvelle audience pour évaluer les dommages-intérêts en utilisant la mesure normale. 

Takeaway

Real estate professionals can now, collectively, breathe a sigh of relief. Une décision du tribunal de première instance qui avait initialement effrayé l’industrie, en particulier celles qui vendent aux promoteurs, a été annulée. En revenant à la mesure normale des dommages-intérêts comme méthode dominante à laquelle les tribunaux ne devraient pas facilement s’écarter, l’ONCA a renforcé la certitude commerciale en ces matières. Après tout, même si un vendeur sait qu’il vend son terrain à des fins de développement, comment peut-il deviner quels bénéfices le promoteur peut faire ?

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