Écrit par Michael Chow, Craig Garbe, Chris Porter, Samantha Lush, Michelle Yung and Pardeep Brar

Mis à jour le 20 mai 2020: Ce blog est une nouvelle mise à jour de nos blogs précédents du 30 avril 2020 et du 27 avril 2020.

Le 24 avril 2020, le premier ministre a annoncé que le gouvernement fédéral avait conclu une entente de principe avec toutes les provinces et tous les territoires pour mettre en œuvre l’Aide d’urgence du Canada pour le loyer commercial (AUCLC) pour les propriétaires de propriétés commerciales admissibles et les locataires de petites entreprises.

Le Cabinet du premier ministre et la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ont publié de plus amples détails sur l’AUCLC et établi une date de début pour le moment où les propriétaires fonciers peuvent présenter une demande au programme. Chaque province peut établir des critères et des conditions supplémentaires pour l’AUCLC, dont il est question ci-dessous.

Qu’est-ce que l’AUCLC?

L’AUCLC offre une aide financière à certains propriétaires de propriétés commerciales qui offrent une exonération de loyer aux locataires de petites entreprises touchées par la pandémie de COVID-19. Le gouvernement accordera des prêts-subventions non garantis aux propriétaires de propriétés commerciales admissibles qui conviennent avec les petites entreprises locataires admissibles de renoncer au loyer d’au moins 75 % par mois pour les mois d’avril, de mai et de juin 2020. L’AUCLC est un programme qui est facultatif et non obligatoire pour les propriétaires fonciers.

Qui est admissible à l’AUCLC et à la recevoir?

Les propriétaires de biens commerciaux admissibles peuvent demander et recevoir une aide financière de l’AUCLC au moment du lancement du programme. Les propriétaires de propriétés commerciales comprennent les propriétaires qui possèdent des biens qui génèrent des revenus de location provenant uniquement de locataires commerciaux ou d’une combinaison de locataires commerciaux et résidentiels.

Quels sont les critères pour les locataires de petites entreprises?

Pour qu’un propriétaire de bien commercial admissible reçoive une aide financière de l’AUCLC, le locataire d’une petite entreprise :

1. ne doit pas payer plus de 50 000 $ en loyer brut mensuel par emplacement en vertu d’un contrat de location valide et exécutoire et tel que défini par celui-ci. Le loyer brut comprend : le loyer de base (dans un bail net) ou le loyer brut (dans un bail brut), les coûts d’exploitation et de gestion, les services publics, les impôts fonciers et le loyer en pourcentage (le cas échéant). La SCHL a fourni une liste détaillée des inclusions et des exclusions pour le calcul du loyer brut sur le site Web de la SCHL au lien ci-dessous (mise à jour);
2. a temporairement cessé ses activités commerciales OU a connu une réduction d’au moins 70 % des revenus d’avant la COVID-19. La réduction des revenus peut être calculée en fonction des revenus d’avril, mai et juin 2019 ou de la moyenne des revenus de janvier et février 2020. Le locataire peut également utiliser des prévisions pour le mois de juin 2020, dans lesquelles l’admissibilité sera déterminée sur la moyenne des revenus pour avril et mai et des prévisions des revenus de juin (mise à jour); et
3. ne génère pas plus de 20 millions de dollars en revenus annuels bruts sur une base consolidée (au niveau de la société mère ultime). Les revenus annuels bruts sont calculés en fonction des revenus financiers du locataire en 2019 (en utilisant la période de 12 mois utilisée pour calculer les états financiers du locataire). Si le locataire ou son propriétaire final produit des états consolidés, le locataire utilisera les revenus déclarés pour le groupe de sociétés. Si le locataire ne produit pas d’états consolidés, c’est le revenu spécifique du locataire qui présente une demande pour le critère de revenu brut de 20 millions de dollars (mis à jour).

Les locataires de petites entreprises comprennent également des organismes sans but lucratif et des organismes de bienfaisance. Les bailleurs au sol et les locataires au sol semblent également être admissibles. Les petites entreprises locataires qui font l’affaire à des ententes de sous-location sont également admissibles à condition que les autres exigences du programme soient satisfaites. En supposant que le propriétaire est tenu de demander le prêt (et non le sous-propriétaire), il n’est pas clair comment cela se réconciliera avec une demande de prêt pour le locataire dans une sous-location et si la location et la sous-location en vertu du même bail seraient admissibles au prêt. (mis à jour).

Quelles sont les autres modalités de l’AUCLC?

1. Les prêts seraient annulés si le propriétaire accepte : (i) de pardonner le loyer du locataire d’au moins 75 % pour les mois d’avril, mai et juin 2020; et (ii) de ne pas expulser le locataire pendant les mois où la remise de loyer s’applique.
2. Les propriétaires seraient admissibles à recevoir des prêts-subventions du gouvernement pour couvrir jusqu’à 50% de 3 mois de loyer (avril, mai et juin 2020) du locataire concerné.
3. La propriété du propriétaire n’a pas besoin d’être hypothéquée par un prêteur. Les propriétaires avec ou sans hypothèque sur la propriété applicable peuvent demander l’AUCLC pourvu que les autres exigences du programme soient satisfaites (mise à jour).
4. Le propriétaire doit avoir déclaré son revenu de location dans sa déclaration de revenus pour les années d’imposition 2018 et /ou 2019.
5. Si le loyer brut a déjà été perçu du locataire pour les mois admissibles, un crédit au locataire pour un mois de loyer futur doit être convenu entre le propriétaire et le locataire.
6. Pour que les prêts de l’AUCLC demeurent pardonnables, il est interdit aux propriétaires de demander le recouvrement des montants de dégrèvement de loyer aux locataires après l’expiration du programme de l’AUCLC.
7. Le propriétaire et le locataire doivent soumettre les documents suivants à la SCHL pour demander le prêt de l’AUCLC (mis à jour) :
   1. Entente de réduction de loyer (propriétaire et locataire).
   2. Attestation (propriétaire et locataire (et/ou sous-locataire, s’il y a lieu)).
   3. Accord de prêt à remboursement consenti (propriétaire et SCHL).

   La SCHL a fourni des exemples de formulaires des documents ci-dessus et devrait être examinée par tous les propriétaires et locataires avant l’exécution et la soumission. Ces formulaires peuvent être consultés sur le site Web de la SCHL à l’adresse suivante.

8. Autres renseignements requis (mis à jour) :
   1. Propriété - adresse de la propriété, type de propriété, relevé d’impôt foncier, dernier rôle de loyer pour chaque propriété et le nombre d’unités commerciales.
   2. Propriétaire - renseignements bancaires (y compris le relevé bancaire), coordonnées du propriétaire, renseignements sur la copropriété et coordonnées des copropriétaires, le cas échéant.
   3. Location - coordonnées du locataire, nom de l’entreprise enregistrée, zone de location et loyer brut mensuel pour la période d’avril, mai et juin 2020.

Quand l’AUCLC sera-t-elle disponible?

Les propriétaires fonciers admissibles peuvent s’inscrire à l’AUCLC à compter du 25 mai 2020 sur une base échelonnée selon la province dans laquelle le propriétaire est situé et le nombre de locataires que ce propriétaire a qui sont admissibles au programme (mise à jour).

26 mai:	Les propriétaires fonciers qui sont situés au Manitoba, en Saskatchewan, en Ontario et dans les territoires, avec jusqu’à 10 locataires qui sont admissibles au programme
27 mai:	Tous les autres propriétaires fonciers du Manitoba, de la Saskatchewan, de l’Ontario et des Territoires
28 mai:	Tous les autres propriétaires fonciers du Canada atlantique, de la Colombie-Britannique, de l’Alberta et du Québec
29 mai:	Tous les

Une fois qu’un propriétaire foncier s’est inscrit au programme, le portail de la SCHL sera à la disposition des demandeurs pour entrer les données requises et télécharger les documents nécessaires pour satisfaire aux exigences du programme.

La date limite pour présenter une demande d’AUCLC est le 31 août 2020.

Qui administrera l’AUCLC?

L’AUCLC sera une collaboration entre les gouvernements fédéral, provinciaux et territoriaux et sera administrée par la SCHL. La SCHL a retenu les services de MCAP et First Canadian Title (FCT) pour offrir l’AUCLC aux propriétaires admissibles et aux locataires de petites entreprises. Les propriétaires et les locataires peuvent être contactés par MCAP ou FCT tout au long des processus de validation et de financement des candidats. De plus amples renseignements sur l’AUCLC se trouvent ici : https://www.cmhc-schl.gc.ca/en/finance-and-investing/covid19-cecra-small-business (mise à jour)

Les provinces et les territoires introduisent probablement des termes supplémentaires ou supplémentaires. Par exemple, la province de l’Ontario a annoncé le Programme d’aide d’urgence Ontario-Canada pour le loyer commercial (OCECRA), qui sera administré par la SCHL. Les termes sont essentiellement similaires, bien que la LSRCO semble exclure certaines petites entreprises qui ne sont pas autrement exclues par l’AUCLC et qu’elles soient disponibles pour application jusqu’au 30 septembre 2020. Plus d’informations sur OCECRA peuvent être trouvées ici: https://news.ontario.ca/opo/en/2020/04/ontario-canada-emergency-commercial-rent-assistance-program.html. Nous fournirons d’autres mises à jour sur les règles provinciales une fois que d’autres détails seront publiés par chaque province.

Qui financera l’AUCLC?

Le gouvernement fédéral et les provinces ou territoires concernés financeront 50 % du loyer mensuel pour les 3 mois applicables. Les propriétaires de propriétés commerciales seront responsables de 25% et les locataires seront responsables des 25% restants, sauf accord contraire entre le propriétaire et le locataire.

Quelle est la prochaine étape?

Comme il est indiqué ci-dessus, l’inscription officielle à l’AUCLC sera disponible à compter du 25 mai 2020 sur une base échelonnée.

Un programme supplémentaire d’exonération de loyer pour les locataires de grandes entreprises qui paient vraisemblablement plus de 50 000 $ par mois en loyer brut devrait également être annoncé sous peu (mis à jour).

Aide / Questions?

Veuillez communiquer avec l’un ou l’autre des auteurs par courriel ou par téléphone si vous ou l’un de vos clients avez des questions au sujet de l’AUCLC ou si vous avez besoin d’aide pour vous inscrire ou présenter une demande d’AUCLC.