Écrit par Michael Chow, Craig Garbe, Chris Porter, Samantha Lush and Michelle Yung

Mis à jour le 8 octobre 2020: Ce blog est une nouvelle mise à jour de nos blogs précédents du 27 avril 2020, du 30 avril 2020, du 20 mai 2020, du 17 juin 2020 et du 18 août 2020.

Le 24 avril 2020, le premier ministre a annoncé que le gouvernement fédéral avait conclu une entente de principe avec toutes les provinces et tous les territoires pour mettre en œuvre l’Aide d’urgence du Canada pour le loyer commercial (AUCLC) pour les propriétaires de propriétés commerciales admissibles et les locataires de petites entreprises.

Le Cabinet du premier ministre et la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ont publié de plus amples détails sur l’AUCLC et les locateurs admissibles peuvent maintenant présenter une demande dans le cadre du programme. Chaque province peut établir des critères et des conditions supplémentaires pour l’AUCLC, dont il est question ci-dessous.

Qu’est-ce que l’AUCLC?

L’AUCLC offre une aide financière à certains propriétaires de propriétés commerciales qui offrent une exonération de loyer aux locataires de petites entreprises touchées par la pandémie de COVID-19. Le gouvernement accordera des prêts-subventions non garantis aux propriétaires de propriétés commerciales admissibles qui conviennent avec les petites entreprises locataires admissibles de renoncer au loyer d’au moins 75 % par mois pour les mois d’avril, de mai et de juin 2020. L’AUCLC est un programme qui est facultatif et non obligatoire pour les propriétaires fonciers.

Le 30 juin 2020, le gouvernement fédéral a annoncé que l’AUCLC sera prolongée d’un mois pour couvrir les loyers admissibles des petites entreprises pour juillet 2020. Les demandeurs existants et les nouveaux demandeurs peuvent maintenant s’inscrire pour cette période.

Le 31 juillet 2020, le gouvernement fédéral a annoncé que l’AUCLC sera prolongée pour inclure août 2020.

(Mis à jour) Le 8 septembre 2020, le gouvernement fédéral a annoncé que la LSCMLC sera prolongée pour inclure septembre 2020.

Les demandeurs existants doivent présenter une nouvelle demande pour être admissibles en septembre et peuvent s’inscrire jusqu’au 30 octobre 2020. Les nouveaux demandeurs ont le choix de présenter une demande pour la période initiale de trois mois, quatre mois ou cinq mois. La date limite pour présenter une demande d’AUCLC a été reportée au 30 septembre 2020.

Qui est admissible à l’AUCLC et à la recevoir?

Les propriétaires de biens commerciaux admissibles peuvent demander et recevoir une aide financière de l’AUCLC. Les propriétaires de propriétés commerciales comprennent les propriétaires qui possèdent des biens qui génèrent des revenus de location provenant uniquement de locataires commerciaux ou d’une combinaison de locataires commerciaux et résidentiels.

Le 1er juin 2020, le gouvernement du Canada a annoncé que l’AUCLC serait mise à la disposition de plus de 700 entreprises qui exercent leurs activités dans les parcs nationaux du Canada. Ces entreprises étaient auparavant exclues du programme parce que les propriétés sont situées sur des terres fédérales. Le gouvernement du Canada a annoncé qu’il renoncera à jusqu’à 75 % des loyers commerciaux admissibles pour les mois d’avril, de mai et de juin 2020, ou à des montants équivalents de loyers annuels d’entreprises qui sont locataires à Parcs Canada. Parcs Canada communiquera avec tous les titulaires de baux commerciaux et de permis d’occupation dans les parcs nationaux, les lieux historiques nationaux et les aires marines nationales de conservation afin de fournir des détails supplémentaires sur cet allègement de la LSCMLC. Il reste à voir si Parcs Canada administrera l’AUCLC pour les entreprises qui exercent leurs activités dans les parcs nationaux du Canada ou si ces entreprises nouvellement admissibles seront dirigées vers le portail de l’AUCLC exploité par le MCAP et ou le premier titre canadien (TCF).

Quels sont les critères pour les locataires de petites entreprises?

Pour qu’un propriétaire de bien commercial admissible reçoive une aide financière de l’AUCLC, le locataire d’une petite entreprise doit :

1. ne pas payer plus de 50 000 $ en loyer brut mensuel par emplacement conformément à un contrat de location valide et exécutoire et tel que défini par celui-ci. Le loyer brut comprend : le loyer de base (dans un bail net) ou le loyer brut (dans un bail brut), les coûts d’exploitation et de gestion, les services publics, les impôts fonciers et le loyer en pourcentage (le cas échéant). La SCHL a fourni une liste détaillée des inclusions et des exclusions pour le calcul du loyer brut sur le site Web de la SCHL au lien ci-dessous;
2. ont connu une réduction d’au moins 70 % de leurs revenus d’avant la COVID-19. La réduction des revenus peut être calculée en fonction des revenus d’avril, mai et juin 2019 ou, pour les entreprises qui n’étaient pas en activité de mai à juin 2019, de la moyenne des revenus de janvier et février 2020; et
3. générer des revenus annuels bruts d’au plus 20 millions de dollars sur une base consolidée (au niveau de la société mère ultime). Les revenus annuels bruts sont calculés en fonction des revenus financiers du locataire en 2019 (en utilisant la période de 12 mois utilisée pour calculer les états financiers du locataire). Si le locataire ou son propriétaire final produit des états consolidés, le locataire utilisera les revenus déclarés pour le groupe de sociétés. Si le locataire ne produit pas d’états consolidés, alors c’est le revenu spécifique du locataire qui s’applique au critère du revenu brut de 20 millions de dollars. Les locataires de petites entreprises comprennent également des organismes sans but lucratif et des organismes de bienfaisance. Les bailleurs au sol et les locataires au sol semblent également être admissibles. Les petites entreprises locataires qui font l’affaire à des ententes de sous-location sont également admissibles à condition que les autres exigences du programme soient satisfaites. En supposant que le propriétaire est tenu de demander le prêt (et non le sous-propriétaire), il n’est pas clair comment cela se réconciliera avec une demande de prêt pour le locataire dans une sous-location et si la location et la sous-location en vertu du même bail seraient admissibles au prêt.

Les nouveaux demandeurs et locataires déjà approuvés dans la demande d’avril, de mai et de juin sont admissibles aux prolongations de juillet, d’août et de septembre (mise à jour).

Si une entreprise a connu une baisse de revenu moyenne de 70 % ou plus en avril, mai et juin 2020, elle est jugée admissible à l’allègement du loyer de juillet, août et septembre et n’aura pas à afficher une baisse de revenus de 70 % ou plus au cours de ces deux mois supplémentaires (mise à jour). Aucun document supplémentaire n’est requis pour être signé par le ou les locataires pour choisir l’allégement du loyer pour juillet, août et septembre (mis à jour).

Aucun document supplémentaire n’est requis d’être signé par le ou les locataires pour choisir l’allègement du loyer pour juillet, août et septembre (mis à jour).

Les locataires de petites entreprises comprennent également des organismes sans but lucratif et des organismes de bienfaisance. Les locateurs au sol et les locataires au sol sont également admissibles. Les locataires de petites entreprises qui font l’affaire à des ententes de sous-location sont également admissibles; toutefois, seuls les propriétaires fonciers peuvent demander l’AUCLC (et non les sous-propriétaires fonciers).

Quelles sont les autres modalités de l’AUCLC?

1. Les prêts seraient annulés si le propriétaire accepte : (i) de pardonner le loyer du locataire d’au moins 75 % pour les mois d’avril, mai et juin et, le cas échéant, juillet, août et septembre 2020; et (ii) ne pas expulser le locataire pendant les mois où la dispense de loyer s’applique.  Il n’est pas nécessaire que tous les locataires dans une demande originale soient inclus dans le mois de juillet, Extensions d’août ou de septembre (mise à jour).
2. Les propriétaires seraient admissibles à recevoir des prêts-subventions du gouvernement pour couvrir jusqu’à 50 pour cent de trois, quatre, cinq ou six mois de loyer (avril, mai et juin, et le cas échéant, juillet, août et septembre 2020) du locataire concerné (mis à jour).
3. La propriété du propriétaire n’a pas besoin d’être hypothéquée par un prêteur. Les propriétaires fonciers avec ou sans hypothèque sur la propriété applicable peuvent demander l’AUCLC si les autres exigences du programme sont satisfaites.
4. Le propriétaire doit avoir déclaré son revenu de location dans sa déclaration de revenus pour les années d’imposition 2018 et /ou 2019.
5. Si le loyer brut a déjà été perçu du locataire pour les mois admissibles, un crédit au locataire pour un mois de loyer futur doit être convenu entre le propriétaire et le locataire.
6. Pour que les prêts de l’AUCLC demeurent pardonnables, il est interdit aux propriétaires de demander le recouvrement des montants de dégrèvement de loyer aux locataires après l’expiration du programme de l’AUCLC.
7. Le propriétaire et le locataire doivent présenter les documents suivants à la SCHL pour demander le prêt de l’AUCLC :
   1. Entente de réduction de loyer (propriétaire et locataire).
   2. Attestation (propriétaire et locataire (et/ou sous-locataire, s’il y a lieu).
   3. Accord de prêt à remboursement consenti (propriétaire et SCHL).
      
      La SCHL a fourni des exemples de formulaires des documents ci-dessus et devrait être examinée par tous les propriétaires et locataires avant l’exécution et la soumission. Ces formulaires peuvent être consultés sur le site Web de la SCHL à l’adresse suivante.
8. Autres renseignements requis :
   1. Propriété : adresse de la propriété, type de propriété, relevé d’impôt foncier, dernier rôle de loyer pour chaque propriété et le nombre d’unités commerciales.
   2. Propriétaire : renseignements bancaires (y compris le relevé bancaire), coordonnées du propriétaire, renseignements sur la copropriété et coordonnées des copropriétaires, le cas échéant.
   3. Locataire : coordonnées du locataire, nom de l’entreprise enregistrée, zone de location et loyer brut mensuel pour la période d’avril, mai et juin 2020.

Où présenter une demande d’AUCLC?

Les propriétaires fonciers admissibles peuvent s’inscrire à l’AUCLC en ligne sur le site Web du gouvernement du Canada. Une fois qu’un propriétaire foncier s’est inscrit au programme, le portail de la SCHL sera à la disposition des demandeurs pour entrer les données requises et télécharger les documents nécessaires pour présenter une demande et satisfaire aux exigences du programme.

Qui Administre L’AUCLC?

L’AUCLC sera une collaboration entre les gouvernements fédéral, provinciaux et territoriaux et sera administrée par la SCHL. La SCHL a retenu les services du MCAP et de FCT pour offrir l’AUCLC aux propriétaires et aux locataires de petites entreprises admissibles. Les propriétaires et les locataires peuvent être contactés par MCAP ou FCT tout au long des processus de validation et de financement des candidats. De plus amples renseignements sur l’AUCLC se trouvent sur le site Web CMHC.

Certaines provinces et certains territoires introduisent des conditions supplémentaires ou supplémentaires à l’auSCMLC :

L’Ontario

La province de l’Ontario a adopté le projet de loi 192 – Loi de 2020 sur la protection des petites entreprises, qui empêche les locateurs admissibles en vertu de l’AUCLC d’expulser des locataires ou de saisir des biens en cas de détresse en raison du non-paiement du loyer. Les restrictions s’appliquent rétroactivement en vigueur du 1er mai 2020 au 31 août 2020. 

Colombie-Britannique

Le 29 mai 2020, le gouvernement de la Colombie-Britannique a émis un décret d’urgence (arrêté ministériel no M179), qui entre en vigueur immédiatement, qui empêche les locateurs admissibles en vertu de l’AUCLC d’expulser les locataires en raison de paiements de loyer impayés. Cette ordonnance d’urgence restreint également la résiliation des contrats de location et la reprise de possession de biens et de biens, en raison du défaut du locataire de payer le loyer à l’échéance. Le décret de la Loi d’urgence demeurera en vigueur jusqu’à la première des éventualités suivant la fin du programme de l’AUCLC (actuellement le 30 septembre 2020) ou la date à laquelle l’état d’urgence de la Colombie-Britannique (tel que prolongé de temps à autre) expire (mise à jour).

Alberta (en)

La province de l’Alberta a adopté la Commercial Tenancies Protection Act (CTPA) pour empêcher les propriétaires concernés d’expulser les locataires ou d’imposer des pénalités pour non-paiement du loyer en raison de la pandémie de COVID-19. La LTC s’applique aux locaux commerciaux où : (i) le locateur et le locataire sont admissibles à l’AUCLC, mais où le locateur n’a pas conclu d’entente de réduction de loyer avec le locataire qui comprend un moratoire sur l’expulsion; ou (ii) le loyer des locaux commerciaux est inférieur à 50 000 $ par mois, les revenus annuels bruts du locataire sont inférieurs à 20 millions de dollars par année, et soit le locataire a subi une perte de revenus d’au moins 25 %, soit le locataire a reçu l’ordre de fermer son entreprise dans les locaux commerciaux en raison de l’urgence de santé publique déclarée par le gouvernement de l’Alberta. Les restrictions entrent en vigueur du 17 mars 2020 au 31 août 2020.

Nous fournirons d’autres mises à jour si d’autres renseignements sont communiqués par chaque province.

Qui financera l’AUCLC?

Le gouvernement fédéral et les provinces ou territoires concernés financeront 50 % du loyer mensuel pour les trois, quatre ou cinq mois applicables. Les propriétaires de propriétés commerciales seront responsables de 25 pour cent et les locataires seront responsables des 25 pour cent restants, sauf accord contraire entre le propriétaire et le locataire.

Quelle est la prochaine étape?

Un programme supplémentaire d’exonération de loyer pour les locataires de grandes entreprises qui paient vraisemblablement plus de 50 000 $ par mois en loyer brut a été mentionné par le gouvernement fédéral, mais aucune annonce officielle n’a été faite.

Aide/questions?

Veuillez communiquer avec l’un ou l’autre des auteurs par courriel ou par téléphone si vous ou l’un de vos clients avez des questions au sujet de l’AUCLC ou si vous avez besoin d’aide pour vous inscrire ou présenter une demande d’AUCLC.