Écrit par Jane Helmstadter, Alixe Cameron, Mark Lewis, Kiera Stel and Okey Ejibe

La Loi interdisant l’achat de propriétés résidentielles par des non-Canadiens (la Loi) entre en vigueur le 1er janvier 2023. Il interdit l’achat de propriétés résidentielles au Canada par des non-Canadiens à moins qu’ils ne soient exemptés par la Loi ou ses règlements, ou que l’achat ne soit effectué dans certaines circonstances précisées dans le règlement.

Cette nouvelle loi demeurera en vigueur pendant deux ans et fait partie de la réponse du gouvernement du Canada à la flambée des prix des logements partout au pays.

Interdiction

La principale disposition de la loi est son interdiction de la propriété étrangère de biens résidentiels. Le paragraphe 4(1) de la Loi interdit à un non-Canadien d’acheter directement ou indirectement une propriété résidentielle au Canada.

L’article 2 de la Loi définit le terme « propriété résidentielle » comme suit :

1. une maison individuelle ou un bâtiment semblable qui contient jusqu’à trois unités d’habitation, y compris, qui sont à leur tour définies comme une « unité résidentielle contenant des cuisines privées, une salle de bain privée et un espace de vie privé »; et
2. une partie d’un bâtiment qui est destinée à être possédée et utilisée comme lieu de résidence. Cela inclut explicitement, sans toutefois s’y limiter, des parties de maisons jumelées, de maisons en rangée et de logements en copropriété.

La même disposition définit le terme « non-Canadien » comme suit :

1. un particulier qui n’est ni un citoyen canadien, ni une personne inscrite à titre d’Indien en vertu de la Loi sur les Indiens fédérale ni de résident permanent;
2. une société qui n’est pas constituée en vertu des lois du Canada ou d’une province; ou
3. une société constituée en vertu des lois du Canada ou d’une province dont les actions ne sont pas inscrites à la bourse de valeurs au Canada et qui est contrôlée par un particulier ou une société qui est un non-Canadien.

Toutefois, les paragraphes 4(2)à (5) prévoient des exceptions pour les catégories suivantes de non-Canadiens et de circonstances :

1. un résident temporaire au sens de la Loi sur l’immigration et la protection des réfugiés (LIPR) qui satisfait aux conditions prescrites;
2. une personne protégée au sens du paragraphe 95(2) de la LIPR;
3. un particulier qui est un non-Canadien et qui achète un bien résidentiel au Canada avec son époux ou conjoint de fait, si l’époux ou le conjoint de fait est un citoyen canadien, une personne inscrite à titre d’Indien en vertu de la Loi sur les Indiens, un résident permanent, un résident temporaire ou une personne protégée en vertu de la LIPR;
4. les États étrangers qui achètent des propriétés résidentielles à des fins diplomatiques ou consulaires; et
5. un non-Canadien qui devient responsable ou assume la responsabilité en vertu d’un contrat d’achat et de vente de la propriété résidentielle avant la date d’entrée en vigueur de la présente loi, le 1er janvier 2023.

Nous remarquons qu’il y a plusieurs termes clés dans l’interdiction et les exemptions qui seront laissés aux règlements, qui doivent encore être rédigés. L’article 8 de la Loi confère au Cabinet fédéral le pouvoir de prendre des règlements en application de la Loi, sur recommandation du ministre et après consultation du ministre des Finances. Le règlement définira le « contrôle » et l'« achat », ainsi que la prescription de tout ce qui doit être prescrit.

Conséquences de l’infraction

Il est important de noter qu’en vertu de l’article 5 de la Loi, une contravention aux dispositions de la Loi n’a aucune incidence sur la validité de la vente de la propriété résidentielle à laquelle la contravention se rapporte. Toutefois, les conséquences d’une contravention à la Loi sont les suivantes :

1. En vertu du paragraphe 6(1), tout non-Canadien qui contrevient à la Loi sera coupable d’une infraction et sera passible, sur déclaration de culpabilité par procédure sommaire, d’une amende ne dépassant pas 10 000 $. Cette pénalité s’applique également à toute personne ou entité qui tente ou conseille, incite, aide ou encourage un non-Canadien à acheter, directement ou indirectement, une propriété résidentielle en sachant qu’il est interdit à ce non-Canadien d’acheter la propriété résidentielle en vertu de la Loi. Ce langage est suffisamment large pour englober les vendeurs, les agents immobiliers et les conseillers professionnels.
2. Si une société ou une entité commet une infraction à la Loi, toute personne liée à l’entité et qui a ordonné, autorisé, acquiescé, acquiescé ou participé à la contravention sera réputée être partie à l’infraction et en être responsable, que la société ait ou non été poursuivie ou déclarée coupable en vertu du paragraphe 6(2). Cela comprendrait les administrateurs et les employés.
3. En vertu des paragraphes 7(1) et (2), si un non-Canadien est déclaré coupable d’avoir contrevenu à la Loi, la cour supérieure de la province où se trouve le bien résidentiel pertinent peut, à la demande du ministre désigné pour l’application de la Loi, ordonner la vente de la propriété résidentielle aux conditions qu’elle juge appropriées. Lors de la vente du bien, l’acheteur non canadien ne recevra pas plus que le montant payé pour le bien en vertu du paragraphe 8(2) et pourrait recevoir moins.

Incidence de la Loi

Le gouvernement espère que la Loi, ainsi que d’autres politiques gouvernementales pertinentes telles que la Loi sur l’impôt sur le logement sous-exploité, qui a récemment reçu la sanction royale le 9 juin 2022, aideront à freiner le nombre croissant perçu de logements vacants appartenant à des étrangers et l’inflation immobilière.

L’impact complet de la Loi sera plus clair une fois que le gouvernement aura publié le projet de règlement. La Loi pourrait faire face à des contestations potentielles de la part des provinces dans le système judiciaire en raison du fédéralisme et des arguments de partage des pouvoirs.

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