Écrit par Jesse Mighton, Michelle Yung, Emma Arnold-Fyfe et Helen Cassie
Le secteur canadien de l’aménagement résidentiel est confronté à une vague de détresse financière sans précédent. En immobilier, les cas d’insolvabilité (y compris en matière de location résidentielle et commerciale) initiés par un débiteur ont connu un pic en 2024, augmentant de 42,5 % en glissement annuel, tandis que les nominations de séquestre dans ce secteur ont atteint leur niveau le plus élevé depuis environ 10 ans.
Selon le Bureau du surintendant des faillites du Canada, le nombre de faillites dans le secteur de la construction a également augmenté de 30 % en 2024 par rapport à 2023, ce qui représente un degré d’activité d’insolvabilité plus élevé que dans tout autre secteur économique.
Ces événements ont été provoqués par plusieurs facteurs sous-jacents qui devraient perdurer en 2025, et ce secteur pourrait être confronté à des obstacles supplémentaires. Voici un aperçu de cinq tendances clés qui ressortent de 2024 et de ce qu’elles signifient pour les acteurs du marché de l’immobilier.
Cas d’insolvabilité dans les secteurs de l’immobilier et de la construction au Canada de 2015 à 2024
Source : Bureau du surintendant des faillites Canada
Des taux d’intérêt en constante évolution
Jusqu’au début du mois de juin 2024, les taux d’intérêt s’élevaient à 5 %, soit le niveau le plus élevé depuis 2001. Le taux d’intérêt directeur de la Banque du Canada a récemment suivi une tendance à la baisse et se situe actuellement à 3 %, les taux d’intérêt proposés par les prêteurs canadiens suivant une tendance similaire. Cependant, ces fluctuations de taux ont eu un impact tant sur les promoteurs que les acheteurs de logements et ont provoqué de l’incertitude à tous les stades du cycle de développement.
Coûts de développement
La hausse des coûts de construction a touché l’ensemble du secteur immobilier. Depuis 2020, le coût de la construction immobilière a augmenté de manière exponentielle en raison des perturbations de la chaîne d’approvisionnement, des pénuries de main-d’œuvre, du coût des matériaux et de l’augmentation du prix des permis d’aménagement municipaux. Les retards dans le processus de délivrance des permis d’aménagement municipaux ont également des répercussions sur les développements en prolongeant la durée du financement du projet pendant la période de préconstruction, alors que les coûts de construction continuent d’augmenter pendant les périodes de retard.
Bien que les mises en chantier aient diminué et que les coûts de la main-d’œuvre et des matériaux restent élevés par rapport aux niveaux antérieurs à la pandémie, les disponibilités commerciales ont augmenté, ce qui a permis d’atténuer quelque peu les prix records enregistrés en 2022 et en 2023. De même, les politiques publiques n’ont pas encore permis d’alléger la pression sur les coûts accessoires importants assumés par le promoteur par l’entremise des taxes d’aménagement et des droits municipaux.
Moins de mises en chantier et moins d’acheteurs dans le secteur des logements multifamiliaux
Dans le secteur des logements multifamiliaux, ces pressions exercées sur les promoteurs et les acheteurs de logements créent une boucle de contre-réaction : confrontés à des coûts plus élevés, les promoteurs lancent moins de projets; parallèlement, les habitudes des consommateurs changent, les investisseurs-acheteurs étant de plus en plus réticents à acheter des condominiums sur plan.
Dans de nombreux sous-marchés, les marchés secondaires des condominiums ont considérablement ralenti, quand ils n’ont pas carrément cessé d’exister.
Ironiquement (et malheureusement) le ralentissement des mises en chantier et la perte de confiance des consommateurs surviennent à un moment où la pénurie de logements est bien établie au Canada.
Diminution des investissements et augmentation de l’application de la réglementation
Les banques et les prêteurs privés sont moins enclins à prêter de l’argent dans le climat immobilier et financier actuel. Si les promoteurs expérimentés disposant de bilans plus importants sont relativement à l’abri de cette tendance, les promoteurs plus petits et moins expérimentés sont confrontés à un environnement de financement de plus en plus contraignant. L’absence de préventes aggrave ce problème.
L’application de la réglementation est également en hausse. En 2024, les prêteurs se sont montrés de plus en plus audacieux dans l’exécution des prêts garantis par des biens immobiliers en difficulté. Il s’agit d’un changement par rapport aux années de pandémie, où les prêteurs hésitaient à prendre des mesures coercitives. Nous nous attendons à ce que cette tendance se poursuive en 2025.
Difficultés dans le secteur résidentiel et incertitude dans l’immobilier de bureaux
Vingt-cinq pour cent des biens insolvables en 2024 figurant dans la base de données d’Insolvency Insider Canada correspondaient à des projets d’ensemble résidentiel. L’année dernière, 68 dossiers d’insolvabilité ont été enregistrés dans le secteur de l’immobilier (y compris les procédures initiées par les débiteurs et les mises sous séquestre initiées par les créanciers), soit plus de trois fois le deuxième secteur le plus actif.
Dossiers d’insolvabilité au Canada en 2024
Source : Insolvency Insider Canada
Incertitude politique
Le climat politique actuel vient s’ajouter à ces défis. L’agitation politique a éclaté en 2025 avec la quasi-absence du Canada (jusqu’à présent) face aux tarifs douaniers américains massifs et généralisés et aux mesures de rétorsion potentielles. Plus récemment, le président américain a annoncé des droits de douane de 25 % sur l’acier et l’aluminium. Ce tumulte crée une grande incertitude autour de la politique du logement et une exposition potentielle importante aux bilans des projets, alors que le spectre d’une guerre commerciale potentielle se profile à l’horizon.
Quel rôle peut jouer Bennett Jones?
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