Dans sa récente décision dans l’affaire Kingsgate Property Ltd. v Vancouver School District No. 39, 2023 BCSC 560, la Cour suprême de la Colombie-Britannique a examiné, entre autres, si l’interprétation d’un tribunal arbitral d’une sentence arbitrale antérieure qui était rendue en vertu de la même convention pour identifier la fin de non-recevoir possible en vertu d’une question de litige était une question de droit qui devait faire l’objet d’un appel devant la Cour suprême de la Colombie-Britannique en vertu de l’article 31 de l’Arbitration Act, RSBC 1996, ch. 55. La Cour a conclu qu’il s’agissait d’une question de droit et a accordé l’autorisation d’interjeter appel.
En 2005, les requérants dans l’affaire, Kingsgate Property Ltd. (Kingsgate) et Beedie Development LP (Beedie), se sont vu attribuer un bail qui avait été initialement conclu entre l’intimée dans l’affaire, le Conseil scolaire de Vancouver du district scolaire 19 (le Conseil scolaire de Vancouver) et Royal Oak Holdings Ltd. (Royal Oak). Ce bail a commencé en 1972 et était d’une durée initiale de 25 ans, avec de multiples options de renouvellement. En vertu de l’article 29.09 du bail, les loyers devaient être calculés à 8,25 % de la valeur marchande des terrains.
En 1999, un arbitrage a eu lieu entre les parties initiales au bail, à savoir Royal Oak et le Conseil scolaire de Vancouver (le premier arbitrage). Le premier arbitrage portait sur l’interprétation de l’article 29.09 du bail, afin de déterminer la valeur marchande du bien pour la durée de 1997 à 2007, afin que le loyer payable pour cette période puisse être déterminé. Dans sa décision dans le premier arbitrage, le tribunal détermina que la valeur marchande de la propriété en vertu de l’article 29.09 devait être calculée en fonction de « l’utilisation d’approbation pure et simple » plutôt que de « l’utilisation conditionnelle discrétionnaire » en vertu des lois de zonage applicables.
Royal Oak a cédé le bail à Kingsgate et Beedie en 2005. En 2020, ces nouvelles parties au bail ont entamé un arbitrage pour évaluer la valeur marchande de la propriété pour la durée de 2017 à 2027, afin de calculer le loyer payable pour cette durée conformément à l’article 29.09 (le deuxième arbitrage). Kingsgate et Beedie ont fait valoir que la fin de non-recevoir s’appliquait et que la décision précédente du premier arbitrage liait les parties au deuxième arbitrage.
La majorité du tribunal dans le deuxième arbitrage n’était pas d’accord, notant qu’il y avait « des facteurs forts militant en faveur de l’exercice de [son] pouvoir discrétionnaire de ne pas appliquer la doctrine de la préclusion découlant d’une question déjà tranchée et d’appliquer plutôt ce qu’il a jugé être le sens voulu du bail ». Sur cette base, le tribunal dans le deuxième arbitrage s’est engagé dans une interprétation de l’article 29.09 du bail sans tenir compte de la sentence de 1999 du premier arbitrage. Contrairement aux conclusions du premier arbitrage, le tribunal dans le deuxième arbitrage a déterminé que la valeur marchande des terres pouvait être calculée conformément à l’article 29.09 du bail en se référant à « l’utilisation conditionnelle discrétionnaire » en vertu des lois de zonage applicables.
Ainsi, le 19 janvier 2022, la majorité du tribunal a accordé une sentence qui a fixé la valeur marchande des terres louées à 116,5 millions de dollars. Cela a considérablement augmenté le loyer que Kingsgate et Beedie ont dû payer, par rapport à la durée du bail précédent. Il a également créé un loyer arrière impayé de 42 millions de dollars.
Kingsgate et Beedie ont demandé à la Cour suprême de la Colombie-Britannique l’autorisation d’interjeter appel de la décision du tribunal dans le deuxième arbitrage en vertu de l’article 31 de la Loi sur l’arbitrage, qui prévoit ce qui suit dans la partie pertinente:
31(1) Une partie à un arbitrage, autre qu’un arbitrage à l’égard d’un litige en droit de la famille, peut interjeter appel devant le tribunal sur toute question de droit découlant de la sentence si les conditions suivantes sont les suivantes :
all of the parties to the arbitration consent, or
the court grants permission to appeal.
(2) Dans une demande d’autorisation en vertu de l’alinéa (1)b), le tribunal peut accorder l’autorisation s’il détermine que :
l’importance du résultat de l’arbitrage pour les parties justifie l’intervention du tribunal et la détermination du point de droit peut empêcher une erreur judiciaire,
le point de droit est important pour une catégorie ou un groupe de personnes dont le demandeur est membre, ou
le point de droit est d’importance générale ou publique.
En particulier, Kingsgate et Beedie ont demandé l’autorisation d’interjeter appel de la décision du deuxième arbitrage selon laquelle la valeur marchande pouvait être calculée en fonction de l'«utilisation conditionnelle discrétionnaire » en vertu des lois de zonage applicables à la lumière de la conclusion contraire du premier arbitrage.
Kingsgate et Beedie ont soutenu que la deuxième décision arbitrale constituait une erreur sur une question de droit leur permettant de demander l’autorisation d’interjeter appel en vertu de l’article 31 de la Loi sur l’arbitrage. En réponse, le Conseil scolaire de Vancouver a affirmé que la deuxième décision arbitrale portait sur une question mixte de fait et de droit, qui n’est pas susceptible d’appel en vertu de l’article 31 de la Loi sur l’arbitrage, et a allégué que Kingsgate et Beedie présentaient stratégiquement la question comme une question de droit afin de présenter un appel qu’ils n’avaient pas le droit de présenter. Le Conseil scolaire de Vancouver a également affirmé que Kingsgate et Beedie défendaient une version de l’estoppel de question qui n’avait pas été débattue dans le deuxième arbitrage.
La Cour suprême de la Colombie-Britannique a conclu que l’interprétation d’une sentence arbitrale antérieure aux fins de l’examen de l’irrecevabilité découlant d’une question s’apparentait davantage à une interprétation d’une loi (une question de droit) qu’à un contrat (une question mixte de fait et de droit). En particulier, la Cour a conclu qu’un tel exercice impliquait l’interprétation d’un texte juridique ayant force obligatoire pour déterminer les obligations des parties en vertu d’une doctrine juridique. À ce titre, la Cour a conclu que la décision du tribunal sur l’irrecevabilité découlant du deuxième arbitrage était susceptible d’appel en tant que question de droit en vertu de l’article 31 de la Loi sur l’arbitrage, et a accordé l’autorisation d’interjeter appel.
Dans un accord commercial faisant l’objet de plusieurs procédures d’arbitrage nationales en Colombie-Britannique, la question de savoir si une sentence arbitrale dans l’une de ces procédures antérieures en vertu du même accord entraîne une fin de non-recevoir découlant d’une question de litige sera probablement considérée comme une question de droit susceptible d’appel, les conclusions incompatibles devant être tranchées par la Cour.
Il est important de comprendre que l’analyse et l’autorité ci-dessus ne s’appliquent qu’à la Colombie-Britannique et que les règles régissant les appels des sentences nationales sont différentes dans les autres provinces du Canada. Ceci, à son tour, souligne l’importance de choisir soigneusement le siège juridique de l’arbitrage.
Tout ce qui précède souligne l’importance d’obtenir des conseils d’experts à la fois lors de la rédaction de clauses de règlement des différends pour les accords commerciaux et lors de la participation à une procédure d’arbitrage. Pour discuter de vos besoins spécifiques et pour recevoir des conseils sur mesure, veuillez contacter le Bennett Jones International Arbitration group.