La Loi sur les cessions frauduleuses de l’Ontario1 (la CAF), une loi concise de longue date qui retrace son histoire à une loi anglaise de 1571, vise à empêcher les cessions de biens faites dans l’intention de vaincre, entraver, retarder ou frauder « créanciers ou autres » de leurs actions justes et légales, poursuites, dettes, comptes, dommages, pénalités ou confiscations.
Bien que la loi ait une longue histoire, la Cour d’appel de l’Ontario a récemment été confrontée à une nouvelle question concernant la portée des demandeurs potentiels en vertu de la CAF. Dans Stevens v Hutchens, 2022 ONCA 771 [Stevens], la Cour a examiné si les hypothèques sur six propriétés de l’Ontario, qui ont été accordées par des sociétés de débiteur hypothécaire qui détenaient les propriétés, pouvaient être contestées en tant que transferts frauduleux en vertu de la CAF par les créanciers judiciaires de l’unique actionnaire des sociétés de débiteur hypothécaire (le mandant). La Cour d’appel était tenue d’examiner si les demandeurs, qui étaient les créanciers du mandant des sociétés hypothécaires, mais non les créanciers des sociétés de débiteur hypothécaire elles-mêmes, relevaient de l’expression législative « créanciers ou autres » au sens de l’article 2 de la LCF aux fins de la contestation des hypothèques contestées.
In 2018, certains créanciers (créanciers judiciaires) du mandant et du conjoint du mandant ont obtenu deux jugements en leur faveur de la Cour de district des États-Unis pour le district est de la Pennsylvanie, chacun pour plus de 26 millions de dollars américains (les jugements de Pennsylvanie). Comme il est décrit dans la décision du juge saisi de la requête et de la Cour d’appel de l’Ontario, les jugements de la Pennsylvanie « découlaient d’une fraude au financement hypothécaire perpétrée par » le mandant et le conjoint du mandant. 2
La directrice d’école et son conjoint vivent en Ontario et leurs actifs connus se trouvent en Ontario. En février 2019, un séquestre intérimaire (le séquestre) a été nommé en Ontario pour leurs biens, y compris les sociétés de débiteur hypothécaire (la mise sous séquestre). Par la suite, la Cour supérieure de justice de l’Ontario a rendu un jugement déclarant que les jugements de la Pennsylvanie étaient reconnus et exécutoires en Ontario.
En octobre 2017, un cabinet d’avocats américain qui a agi pour la directrice et son conjoint dans le cadre d’un litige aux États-Unis (le cabinet d’avocats américain)3 a enregistré une hypothèque de 2 millions de dollars contre six propriétés en Ontario (l’hypothèque ou les hypothèques) qui font partie de la mise sous séquestre. La directrice a accordé les hypothèques en sa qualité d’unique actionnaire des sociétés de débiteur hypothécaire qui détenaient les propriétés pour garantir le paiement des frais juridiques futurs et continus. 4
Le montant disponible pour tous les créanciers par le biais de la vente de diverses propriétés par le séquestre était d’un peu plus de 3 millions de dollars. Les hypothèques représentaient plus de la moitié du montant disponible pour tous les créanciers.
Les créanciers judiciaires ont présenté une requête dans la procédure de mise sous séquestre demandant, entre autres, un jugement déclaratoire que les hypothèques étaient nulles. Le séquestre s’en est remis aux créanciers judiciaires pour présenter la requête et n’a pris aucune position sur la requête afin de réduire les coûts.
Section 2 de la FCA prévoit:
2. Toute cession de biens immobiliers ou de biens personnels et toute caution, poursuite, jugement et exécution jusqu’ici ou par la suite faites dans l’intention de vaincre, d’entraver, de retarder ou de frauder les créanciers ou d’autres de leurs actions justes et légales, poursuites, dettes, comptes, dommages, pénalités ou confiscations sont nuls à l’encontre de ces personnes et de leurs ayants droit.
Pour que l’article 2 de la CAF s’applique en ce qui concerne l’annulation d’une transaction, trois éléments sont requis:
Les créanciers judiciaires ont fait valoir que la CAF s’appliquait à cette affaire pour les raisons suivantes:5
Le cabinet d’avocats américain a été tenu de réfuter la présomption d’une intention de vaincre d’autres créanciers par son enregistrement des hypothèques. Le
Le juge saisi de la requête a également tenu compte de certaines exceptions dans la CAF qui s’appliquent aux situations dans lesquelles un transfert peut avoir été effectué avec une intention frauduleuse, mais où il y a une bonne contrepartie et que le destinataire agit de bonne foi et n’est pas au courant de l’intention frauduleuse, le transfert peut ne pas être annulé. Le juge saisi de la requête était d’avis que la présente affaire ne relevait pas de telles exceptions. 9
Le juge de la requête a accueilli la requête. Par conséquent, les hypothèques ont été déclarées nulles, le registraire foncier a reçu l’ordre de libérer les hypothèques et le produit de la vente détenu par le séquestre devait être distribué sans tenir compte des hypothèques.
Un appel, le cabinet d’avocats américain a soutenu que la conclusion du juge saisi de la requête selon laquelle les hypothèques étaient nulles en vertu de la CAF ne pouvait pas être maintenue pour plusieurs raisons, notamment les suivantes:
Le cabinet d’avocats américain a soutenu que, dans le contexte d’une mise sous séquestre, seul le séquestre, et non un créancier dans la mise sous séquestre, pouvait présenter une motion affectant les droits d’un autre créancier dans la mise sous séquestre. Le La Cour d’appel de l’Ontario a rejeté cet argument, notant que les sociétés de débiteur hypothécaire étaient incluses dans la portée de l’ordonnance de mise sous séquestre, et que les créanciers judiciaires et le cabinet d’avocats américain étaient des créanciers dans la mise sous séquestre. La requête des créanciers judiciaires portait sur un différend de priorité entre deux créanciers faisant valoir des réclamations contre les actifs sous séquestre. Le séquestre s’était remis aux créanciers judiciaires pour présenter la requête pour des raisons de rentabilité. Le cabinet d’avocats américain n’a pas fait preuve d’un préjudice résultant de la procédure judiciaire des créanciers de cette manière. 10
Le cabinet d’avocats américain a également soutenu que l’article 2 de la FCA exige que les sociétés de débiteur hypothécaire aient fait les hypothèques dans l’intention de défaire les créanciers ou les créanciers potentiels des sociétés mortgagor. Les créanciers judiciaires n’étaient pas des créanciers des sociétés de débiteur hypothécaire. Ils étaient créanciers du mandant. Par conséquent, selon l’argument du cabinet d’avocats des États-Unis, les hypothèques n’ont pas été faites pour faire échec à des « créanciers ou à d’autres » au sens de l’article 2 de la CAF.
The Court of Appeal rejected this argument on the basis that the U.S. Law Firm’s submissions construed section 2 of the FCA too narrowly and ignored the substance of what occurred. Dans le cadre de l’analyse de son jugement, la Cour d’appel a souligné ce qui suit11 :
Le cabinet d’avocats américain avait fait valoir que le sens de « autres » était limité aux créanciers potentiels des sociétés de débiteur hypothécaire. Toutefois, la Cour d’appel était d’avis que, bien que le terme « autres » ait été interprété dans des affaires antérieures comme incluant les créanciers potentiels du débiteur, le terme ne se limitait pas à cette circonstance et pouvait également « inclure les créanciers du seul mandant de la société de débiteur hypothécaire, dans des circonstances comme celle-ci où la totalité ou une partie de l’argent utilisé pour acheter les biens hypothéqués provenait des créanciers fraudés de le mandant, et où le mandant a fait accorder les hypothèques et l’a fait dans l’intention de vaincre ses créanciers. 12 La Cour d’appel a rejeté l’appel.
La décision de la Cour d’appel dans l’affaire Stevens, bien qu’elle ait été rendue dans un contexte factuel, confirme que les tribunaux considèrent la CAF comme une loi réparatrice qui doit recevoir une interprétation juste, large et libérale qui atteint le mieux son objectif. L’objectif de la CAF est d’empêcher les cessions de biens effectuées dans l’intention de retarder, d’entraver ou de frauder les créanciers et d’autres personnes , à l’exception des cessions faites pour une bonne contrepartie et de bonne foi à des personnes qui n’ont pas été avisées d’une telle fraude. 13 Cette décision montre également que les procédures de mise sous séquestre ont une dimension multipartite. Cette procédure offre aux créanciers un cadre pour faire valoir et contester la priorité sur les actifs du débiteur. Par conséquent, lorsqu’un stratagème frauduleux est découvert, il est impératif d’obtenir l’aide d’un conseiller juridique expérimenté qui connaît bien les lois sur l’insolvabilité et la législation qui permet aux créanciers de contester les opérations frauduleuses.
Veuillez contacter les auteurs, qui sont membres de bennett Jones Fraud Law and Restructuring & Insolvency groups respectivement, pour plus d’informations sur l’un des problèmes abordés dans cet article.
1 Fraudulent Conveyances Act, LRO 1990, c F29.
2 Stevens et al v Hutchens et al, 2022 ONSC 1508 (Ont SCJ [Liste commerciale]) au para 2; Stevens v Hutchens, 2022 ONCA 771 (Ont CA) au para 2.
3 Stevens et al c Hutchens et al, 2022 ONSC 1508 (Ont SCJ [Rôle commercial]) au para 13.
4 Ibid au para 5.
5 Ibid au para 38.
6 Ibid aux para 38, 41.
7 Ibid au para 38.
8 Ibid au para 39.
9 Ibid au para 58.
10 Stevens v Hutchens, 2022 ONCA 771 (Ont CA) au para 15.
11 Ibid au para 19.
13 Royal Bank of Canada c. North American Life Assurance Co., [1996] 1 R.C.S. 325, au para 78.