Écrit par Brian Reid, Geoff Stenger, Jason Roth, Patrick Schembri and Xaverie MacLennan

Le gouvernement de l’Alberta a maintenant confirmé que la Builders' Lien (Prompt Payment) Amendment Act, 2020 (BLA) entrera en vigueur le Le 29 août 2022, lorsque l’Alberta Builders' Lien Act, deviendra la Prompt Payment and Construction Lien Act (PPCLA). Le 25 février 2022, le gouvernement de l’Alberta a également publié le règlement tant attendu Prompt Payment and Adjudication Regulation qui fournit plus de clarté concernant le PPCLA.

Comme expliqué dans notre aperçu précédent, Prompt Payment Legislation in Alberta: More Changes and Clarifications, les deux principales caractéristiques de la PPCLA comprennent 1) des délais stricts pour le paiement des factures sur les projets de construction; et 2) un système d’arbitrage accéléré pour le règlement des différends. La PPCLA comprend également plusieurs autres changements spécifiques par rapport au régime actuel, y compris une période prolongée pour le dépôt de privilèges et de nouveaux mécanismes de mainlevée de retenue pour certains contrats. Pour rappel, les principales caractéristiques de la PPCLA sont les suivantes:

• Un entrepreneur doit fournir une facture appropriée au propriétaire tous les 31 jours;
• Le propriétaire dispose alors de 14 jours pour s’opposer à la « facture appropriée ». À la suite d’une telle objection, l’une ou l’autre des parties peut renvoyer le différend pour règlement par le biais du processus de règlement accéléré;
• Si un propriétaire ne s’oppose pas à la « facture appropriée », il doit payer dans les 28 jours (y compris tout montant qui n’a pas fait l’objet d’une objection si un avis d’opposition partiel est émis); et
• L’entrepreneur doit émettre un avis de non-paiement à ses sous-traitants ou les payer dans les sept jours suivant leur paiement. Ce délai de sept jours s’applique également entre les sous-traitants.

Principales caractéristiques du Règlement

Le Règlement a maintenant rempli bon nombre des blancs manquants concernant l’application de la PPCLA. Voici les principaux détails de ce règlement :

1. Application : L’ancienne BLA continuera de s’appliquer aux contrats conclus avant le 29 août 2022. Cependant, tous les contrats qui devraient durer plus de deux ans doivent être modifiés pour se conformer à la PPCLA d’ici le 29 août 2024.
2. Factures appropriées : Les factures appropriées doivent être remises à un propriétaire au moins tous les 31 jours, à moins que le contrat ne comprenne une disposition pour les essais et la mise en service et que les conditions de ces essais et de cette mise en service n’aient pas été respectées. Sous réserve de la limite de 31 jours, le propriétaire et l’entrepreneur peuvent convenir de préciser les conditions de livraison des factures appropriées. Bien que ce libellé puisse suggérer que les parties peuvent convenir contractuellement de prolonger la période de 31 jours (par exemple, pour les contrats qui prévoient le paiement à la réalisation d’un jalon particulier), le libellé « sous réserve de » suggère que la date la plus récente que les parties peuvent fixer est tous les 31 jours.
3. Lancement d’un arbitrage : Les différends concernant l’une ou l’autre des questions suivantes peuvent être renvoyés pour être résolus par le biais du processus d’arbitrage accéléré :
1. l’évaluation des services ou des matériaux fournis;
2. le paiement en vertu du contrat, y compris le paiement des ordres de modification;
3. les différends qui font l’objet d’un avis de non-paiement;
4. le paiement ou le non-paiement d’un montant conservé à titre de fonds de privilège majeur ou de fonds de privilège mineur et dû à une partie pendant ou à la fin d’un contrat; et
5. toute autre question relative au contrat que les parties en litige conviennent.

La partie qui souhaite soumettre un différend à l’arbitrage doit en aviser l’autre partie et une copie doit être fournie à l’autorité de nomination le même jour.

D’après les grandes catégories de questions cernées, il semble que presque tous les différends typiques en matière de construction, peu importe leur complexité ou leur montant, seront éventuellement renvoyés à l’arbitrage.

4. Délais d’arbitrage : Le processus d’arbitrage se déroulera très rapidement, soit environ 60 jours à compter du début de la décision (remarque : toutes les périodes se réfèrent aux jours civils , n’importe quel jour sauf le samedi, ou un jour férié) :
• Les parties ont 4 jours à compter de la date à laquelle un avis d’arbitrage est livré pour convenir d’un arbitre à défaut de quoi l’autorité de nomination choisira quelqu’un;
• L’autorité responsable de la mise en candidature dispose de sept jours pour nommer l’arbitre à compter de la date à laquelle l’arbitre est convenu ou à partir de la date d’expiration du délai de quatre jours;
• Une fois que l’arbitre est nommé, la partie responsable a cinq jours pour fournir à l’arbitre et à l’autre partie une copie de l’avis d’arbitrage, une copie du contrat et une copie de tous les documents sur lesquels elle a l’intention de se fonder;
• La partie défenderesse dispose alors de 12 jours pour fournir une réponse à l’arbitre et à l’autre partie, à moins que l’arbitre n’ait besoin d’une réponse plus tôt;
• L’arbitre doit rendre une décision dans les 30 jours suivant la réception des documents de la partie responsable. Les procédures exactes de l’audience varieront, mais les arbitres peuvent émettre des directives, mener des recherches indépendantes, effectuer des inspections sur place et obtenir l’aide d’autres professionnels de l’industrie.
• L’arbitre peut proroger, une ou plusieurs fois, tout délai dans le processus d’arbitrage jusqu’à un maximum de 10 jours civils s’il le juge nécessaire, ou, si les parties en conviennent et que l’arbitre y consent.
5. Recours en matière d’arbitrage : L’arbitre a compétence pour : (1) ordonner à la partie non payante d’effectuer le paiement dans un délai précis; et (2) permettre à la partie ou aux parties impayées de cesser d’exécuter les travaux en vertu du contrat jusqu’à ce que le paiement soit effectué.
6. Délai de prescription : Le Règlement prévoit que toute partie à une décision peut intenter une action en justice dans les deux ans suivant l’envoi de l’avis d’arbitrage, à l’exception d’une demande de contrôle judiciaire. L’incidence de ces dispositions sur les contrats qui prévoient l’arbitrage obligatoire reste à voir.
7. Mainlevée progressive de retenue : Le Règlement prévoit que les deux nouveaux mécanismes de mainlevée de retenue — la mainlevée annuelle et la mainlevée par échelonnement précisée dans le contrat — ne s’appliquent qu’aux marchés qui dépassent un prix de 10 millions de dollars au moment de la conclusion du contrat. Le Règlement précise en outre que si le prix du contrat dépasse 10 millions de dollars et que le contrat ne prévoit pas de retenue sur une base progressive, la retenue doit être libérée annuellement. Bien qu’il ne soit pas tout à fait clair si un contrat remboursable qui pourrait dépasser 10 millions de dollars serait assujetti à l’exigence de mainlevée progressive, il est prudent de supposer que si le coût remboursable devrait raisonnablement dépasser 10 millions de dollars, il le serait.
8. Périodes de privilège pour le béton : La période de privilège pour les améliorations principalement liées à la fourniture de béton a été prolongée à 90 jours, mais le Règlement précise que cette période prolongée ne s’appliquera pas aux entités qui installent ou utilisent du béton prêt à l’emploi.
9. Ingénieurs-conseils et architectes: La PPCLA s’appliquera aux ingénieurs professionnels réglementés et aux architectes engagés pour agir à titre consultatif à l’égard d’une amélioration. Par conséquent, ces parties seront également assujetties aux exigences de retenue alors qu’elles ne l’étaient peut-être pas traditionnellement.
10. Intérêts : Le taux d’intérêt précisé dans le contrat applicable s’appliquera à toute facture qui n’est pas payée à l’échéance. Si aucun taux d’intérêt n’est défini dans le contrat, le taux prévu dans le Le règlement sur les intérêts de jugement s’appliquera (actuellement 0,2 pour cent).

Pour de plus amples renseignements, veuillez contacter Brian Reid, Geoff Stenger, Jason Roth, Patrick Schembri or Xaverie MacLennan.