Votre voisin peut-il exproprier votre terre ? (Un examen des recours en cas d’intrusion)

19 avril 2024

Écrit par Simon Crawford and Vanessa Kiraly

« La Cour reconnaît qu’il est très sévère pour un propriétaire de terrain d’être contraint de force de vendre un terrain qu’il ne désire pas ou ne souhaite pas vendre , ce qui équivaut à une expropriation privée. Notre Cour reconnaît également qu’il est très dur pour un propriétaire, qui n’a rien fait de mal, d’être forcé de démolir une partie importante de sa structure. ¹

Que se passe-t-il lorsqu’une partie de la maison de vos rêves est construite sur la propriété de votre voisin ? Vous pourriez penser que vous seriez obligé de démolir cette maison, ou au moins une partie de celle-ci, vers le bas. Ce n’est pas votre terre, après tout. Vous êtes en train d’entrer en intrusion. Il est peu probable que vous pensiez que vous pourriez obtenir du tribunal qu’il force le voisin à vous vendre une partie de son terrain. Dans l’abstrait, cela semble absurde, sinon offensant pour toute l’idée de la propriété.

Et pourtant, il s’avère que ce n’est pas aussi évident. Avec les bons faits, un tribunal peut appliquer les principes d’équité pour forcer effectivement une expropriation privée entre voisins, aussi dure que cela puisse paraître. Voilà pour le caractère sacré de la propriété foncière.

 In Armstrong, et al. v. Penny, et al. (Penny) la Cour supérieure de justice de l’Ontario a tenté d’établir un équilibre équitable entre les droits de deux propriétaires fonciers, dont l’un avait sa maison empiétant sur 35 pieds sur la propriété de l’autre.

Se référant aux principes d’equity qui sous-tendent l’article 37 de la Loi sur la cession et le droit des biens (LPC) et l’article 99 de la Loi sur les tribunaux judiciaires (LTJ)², la Cour s’est écartée de la présomption selon laquelle la solution à l’intrusion dans un différend relatif à l’empiètement est l’enlèvement de l’intrusion (c’est-à-dire l’enlèvement de la partie envahissante de l’immeuble).

Examinons les faits. En 1998, Penny a embauché Coachlamp Homes Inc. (le constructeur) pour construire une maison sur mesure sur leur propriété riveraine. Le constructeur a embauché un concepteur d’architecture qui a créé un dessin de placement qui précisait les marges de reculement de la maison à 11 pieds de la limite nord de la propriété et à 22 pieds de la limite sud de la propriété. Le dessin de placement n’était pas une enquête.

Le constructeur a ensuite présenté une demande de permis de construction à l’ancien canton de Fenelon, maintenant la ville de Kawartha Lakes (la municipalité). Bien que les mesures des dimensions globales de la partie principale de la maison soient harmonisées avec celles énumérées sur la demande de permis de construction acceptée par la municipalité, celle-ci ne s’est pas fiée à un sondage pour confirmer son emplacement.

Le constructeur a également retenu les services de Coe, Fisher, Cameron (l’arpenteur) pour établir les limites du processus de construction. Il ressortait clairement de la feuille d’ordre d’emploi que l’arpenteur-géomètre n’avait pas reçu d’instructions claires du constructeur pour arpenter les limites nord et sud de la propriété. Au lieu de cela, les instructions demandaient à l’arpenteur de « localiser 1 limite pour le loc/n de la nouvelle maison »³, en omettant de préciser quelle limite a été arpentée. Tout cela pour dire que l’arpenteur n’a pas fini par faire un arpentage de la partie de la propriété où la maison a fini par empiéter sur le terrain du voisin.

Donc, pour récapituler, le constructeur, l’architecte, l’arpenteur et l’entreprise qui a fouillé le terrain (l’excavatrice) ont conçu, localisé et construit ensemble la maison de Penny, et la municipalité a approuvé et fermé tous les permis pour cette maison, le tout sans que l’un d’eux ait un arpentage.

Penny a emménagé dans la maison achevée en mars 1999, rien de plus sage.

Trois ans plus tard, Armstrong s’installe à côté (les terres au Nord). Quand Armstrong a acheté la maison, (vous l’avez deviné), ils n’ont pas obtenu un arpentage de leurs terres (qui, bien sûr, aurait montré l’intrusion / empiètement). Les conditions de l’hypothèque d’acquisition d’Armstrong exigeaient qu’ils obtiennent un sondage, et (vous l’avez deviné à nouveau), le créancier hypothécaire n’a pas non plus insisté sur la livraison du sondage.

L’année suivante, Armstrong a finalement fait faire une enquête (dans un but totalement indépendant), et tout le monde (l’ensemble de la distribution des personnages) a été surpris par l’incroyable égarissement de la maison Penny sur un morceau de terre Armstrong.

Après plusieurs tentatives infructueuses pour régler le différend entre les parties, Armstrong a déposé une déclaration en juillet 2008, demandant des dommages-intérêts généraux et spéciaux, ainsi qu’une injonction permanente et interlocutoire obligeant Penny à éliminer l’empiètement (c’est-à-dire à démolir la partie offensive de la maison Penny).

En réponse, la Penny a intenté une action en tant que tierce partie contre le constructeur, l’arpenteur, l’excavatrice et la municipalité, demandant une indemnité pour les pertes et dommages allégués dans l’action principale.

L’action principale a été entendue en février 2022, au cours de laquelle le tribunal a examiné plusieurs options pour réaménager le garage et réduire l’empiètement de la maison. On a estimé que chacune de ces options coûterait à Penny des centaines de milliers, voire des millions, de dollars.

Avant d’aller plus loin, rafraîchissons-nous sur la façon dont la loi de l’intrusion fonctionne présomptivement.

La mesure injonctive (une ordonnance du tribunal disant « tu retireras ») est la réparation présumée pour l’intrusion⁵. Cela dit, la loi permet de réfuter cette présomption.

Pour réfuter cette présomption, il incombe à la défenderesse d’établir des circonstances exceptionnelles qui justifient une réparation à l’égard d’une injonction exigeant le retrait de l’intrusion⁵. En l’espèce, les défendeurs ont demandé une réparation équitable en vertu de l’article 99 de la LTJ ou de l’article 37 de la^{LPC 6}.

L’article 99 de la LTJ stipule qu’un tribunal qui a compétence pour accorder une injonction ou exiger une exécution spécifique peut également accorder des dommages-intérêts soit en même temps que or au lieu de l’injonction ou de l’exécution spécifique⁷. La Cour a ensuite énoncé le critère d’octroi de dommages-intérêts au lieu d’une injonction, tel qu’établi dans l’arrêt Shelfer v. City of London⁸. Les dommages-intérêts peuvent être substitués à une exécution spécifique ou à une injonction dans les cas suivants :

• le préjudice causé au droit légal du demandeur est faible ;
• le préjudice peut être estimé en argent ;
• la blessure peut être compensée de manière adéquate par un petit paiement en argent ; et
• l’octroi d’une injonction serait oppressif.

Les tiers se sont également appuyés sur le paragraphe 37(1) de la LPD. Le paragraphe 37(1) autorise ceux qui ont apporté des améliorations durables au terrain parce qu’ils croient qu’il s’agit de leurs propres terres à a) revendiquer un privilège sur ces terres dans la mesure où leur valeur est améliorée par les améliorations, ou b) conserver le terrain, sous réserve de la discrétion du tribunal, avec une indemnisation pour tout terrain conservé. Pour accorder une réparation en vertu de l’article 37, il incombe à la partie qui demande réparation d’établir :

• une croyance sincère et de bonne foi qu’ils possédaient la terre. La croyance en la propriété doit être raisonnable. En d’autres termes, basé sur des faits ou une logique ;
• les améliorations doivent être de nature durable. Une amélioration durable est une amélioration qui n’est pas facilement amovible ; et
• le tribunal doit soupeser les capitaux propres entre le propriétaire du terrain et la personne qui apporte les améliorations afin de déterminer s’il est plus approprié d’accorder un privilège pour la valeur des améliorations or de transférer le terrain à la personne qui fait les améliorations. Pour une revendication de transfert du terrain, l’amélioration ne doit pas nécessairement augmenter ou diminuer la valeur du terrain. Toutefois, pour une revendication de privilège, l’amélioration doit montrer une amélioration de valeur. ⁹

La Cour a examiné la jurisprudence appliquant le paragraphe 37(1) de la LPC, concluant que les décisions doivent être prises au cas par cas, en ce qui concerne le scénario factuel unique de chaque cas. Dans Corkery v. Moffit, 2022, ONSC 105, par exemple, le solde des actions favorisait le transfert du terrain aux demandeurs compte tenu de la durée pendant laquelle le garage empiétait sur la propriété des intimés, de l’utilisation par les demandeurs de l’espace entourant l’empiètement et du fait que l’empiètement ne nuise pas aux intimés ou ne dévalorise pas la propriété des intimés.

En tenant compte de tout cela, la Cour a confirmé son pouvoir d’imposer la cession d’un terrain qui est pénétré au trespasser pour une juste valeur au lieu d’exiger que le bâtiment incriminé soit démoli.

Le tribunal a déterminé une valeur foncière de 9,10 $ le pied carré et a accordé à Armstrong 1000 $ en dommages-intérêts généraux pour intrusion, plus les frais de transfert de terrain.

Quant à Penny (qui, pour être juste, n’était pas en faute pour sa maison égarée), le tribunal a conclu qu’elle devait être indemnisée par la municipalité, l’excavatrice et le constructeur pour les montants qu’elle devait maintenant à Armstrong. ¹⁰

La Cour a invoqué les motifs suivants, entre autres, pour justifier sa décision :

1. Le préjudice causé aux droits légaux d’Armstrong était faible : la taille du terrain requis pour conserver le garage, soit 346,1 mètres carrés, ne retenait objectivement qu’un faible pourcentage de la propriété totale d’Armstrong. Armstrong n’aurait probablement pas besoin du terrain où se trouvait la maison de Penny lorsqu’il ferait d’autres constructions sur leurs propres terres. De plus, Armstrong n’avait pas soutenu qu’il y avait eu une atteinte grave à la vie privée en raison de l’empiètement.
2. Les blessures d’Armstrong sont quantifiables et adéquatement compensées par un petit paiement en argent. Les terres avaient été évaluées par deux experts ; par conséquent, le dommage pourrait être estimé en termes monétaires. Le terrain n’avait pas d’utilisation unique ou d’identité qualitative remplaçant l’avantage monétaire pouvant être obtenu d’une vente forcée de terres.
3. L’octroi d’une injonction serait oppressif pour Penny. Le garage et la maison de Penny étaient restés à son emplacement actuel pendant plus de 20 ans. Penny n’était pas responsable de la négligence des tiers et croyait sincèrement que la maison avait été construite entièrement à l’intérieur des limites de la propriété, comme en témoigne l’entretien constant de la zone entourant l’empiètement. La démolition et le déplacement du garage auraient modifié le caractère et les conditions d’éclairage de la résidence. Le coût de sa démolition et de sa reconstruction aurait largement dépassé la valeur de la propriété à retranchée. Le coût estimatif de la reconstruction du garage en 2023 variait de 395 000 $ à 790 000 $.
4. Le garage et la maison de Penny sont des améliorations durables. Le garage a été construit en 1998, au coût de 300 000 $, et a été continuellement utilisé depuis la fin de la construction.
5. Armstrong négligea d’obtenir un arpentage confirmant l’emplacement des bâtiments avant d’acquérir les terrains en question.

Alors, quels sont les points à retenir de cette affaire ?

Nonobstant le principe de base du droit immobilier selon lequel une personne devrait avoir droit à la pleine utilisation, à l’occupation et à la possession d’un bien-fonds dont elle est ^{propriétaire11} , il y a des circonstances où un tribunal appliquera des principes d’equity pour porter atteinte à ce principe. Aussi contre-intuitif que cela puisse paraître, il y a des circonstances dans lesquelles un voisin peut, sur ordonnance du tribunal, exproprier effectivement les terres d’un autre qu’il empiète sur.

Et n’ignorons pas l’autre leçon sous-jacente dans ce cas. Tout le monde dans cette histoire - constructeur, arpenteur, architecte, excavatrice, municipalité, voisin et prêteur du voisin - n’a pas réussi à faire un arpentage immobilier. Ce problème aurait pu être détecté à n’importe quel nombre d’étapes, et (étonnamment), il ne l’a pas été. Il y a une idée fausse selon laquelle les arpentages ne sont pas importants et que, compte tenu de la certitude de notre système de titres fonciers (et de l’utilisation courante de l’assurance titres), notre propriété foncière est sûre, garantie et assurée.   Ce n’est pas si simple, comme en témoigne la présente affaire. Un arpentage est le seul moyen de comprendre définitivement l’emplacement des limites de la propriété et l’emplacement relatif des bâtiments, des structures, des servitudes, des clôtures et d’autres améliorations, par rapport aux autres et à ces limites. Faites-en toujours un.

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