L’ESG et son impact sur l’immobilier

31 octobre 2023

Écrit par Michael Chow, Michelle Yung, Natalia Iamundo, Jessica Munro, Rebecca Taylor and Celina Glabus

Environnement. Tous les secteurs de l’économie canadienne adoptent des pratiques de plus en plus durables et respectueuses de l’environnement pour faciliter la transition vers une économie à consommation énergétique nette zéro. En particulier, comme l’a déclaré le gouvernement du Canada dans son Plan de réduction des émissions, « la décarbonisation du secteur des bâtiments est essentielle à la voie du Canada vers 2030 et 2050 ». ¹ En 2019, les bâtiments commerciaux et résidentiels ont représenté 12 % des émissions de gaz à effet de serre (GES) du Canada. ² De toute évidence, l’industrie de l’immobilier a un rôle central à jouer dans l’atteinte de l’objectif de réduction des émissions du gouvernement fédéral d’ici 2030 et dans l’atteinte de zéro émission nette d’ici 2050.

Social. L’immobilier a également un impact social. Les promoteurs construisent de nouveaux ensembles résidentiels de logements abordables ou convertissent des bâtiments commerciaux existants en logements abordables. Les points de vente au détail activent des espaces ouverts pour des événements caritatifs et communautaires, notamment en offrant des stations de vaccination au plus fort de la pandémie de COVID-19. Les promoteurs d’immeubles résidentiels à logements multiples intègrent des stratégies de logement abordable dans leurs ensembles traditionnels.

Gouvernance. Les sociétés immobilières, y compris les investisseurs, les promoteurs et les propriétaires-exploitants, se concentrent sur le leadership des entreprises pour se conformer aux normes liées à la gouvernance. Ces entreprises doivent adopter des méthodologies de prise de décision équitables et des procédures de sélection du conseil d’administration tout en fournissant des communications claires et transparentes aux parties prenantes.

Les considérations environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) peuvent avoir une incidence sur des aspects clés des projets immobiliers, y compris l’investissement et le financement, la législation gouvernementale, le crédit-bail et le développement, la rénovation et la rénovation, et la construction.

Investissement et financement

Les investisseurs, en particulier les investisseurs institutionnels et les institutions financières, tiennent de plus en plus compte les considérations ESG dans leurs décisions d’investissement. Les facteurs environnementaux, y compris la réduction des émissions de GES et la résilience climatique, sont des aspects clés des décisions d’investissement immobilier commercial. Alors que les investisseurs et les prêteurs commencent à mettre davantage l’accent sur la performance ESG d’un projet, les informations ESG devraient être basées sur des mesures et des résultats, plutôt que sur des aspirations. Les exigences de divulgation des états financiers témoignent de ce changement, parallèlement aux cadres de référence dirigés par l’industrie.

Le manque de données normalisées et rationalisées présente un défi pour les investisseurs immobiliers commerciaux lorsqu’ils considèrent les facteurs ESG dans les décisions d’investissement. Cependant, de nombreux investisseurs immobiliers commerciaux, gestionnaires d’actifs et fiducies de placement immobilier s’appuient maintenant sur les évaluations du Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) pour prendre des décisions d’investissement. Gresb est une organisation qui collecte, valide, note et analyse comparative les données ESG, principalement pour les investisseurs et les gestionnaires d’actifs. ³ Le GRESB est un cadre normalisé qui s’engage avec les lignes directrices acceptées par l’industrie en matière d’investissement et de reporting telles que les Principes pour l’investissement responsable, la Global Reporting Initiative (GRI) et le Groupe de travail sur les divulgations financières liées au climat (TCFD).

Les investisseurs et les prêteurs mettant davantage l’accent sur les facteurs ESG liés à la durabilité, à la réduction des émissions et à la transition vers la consommation nette zéro, les projets immobiliers commerciaux doivent mettre en œuvre des mécanismes ESG pour attirer un financement et des investissements appropriés. Les projets immobiliers commerciaux ayant démontré des engagements envers les principes ESG sont les mieux placés pour tirer parti de mécanismes de financement relativement nouveaux, notamment : les obligations vertes et les prêts verts (pour financer des « projets verts »⁴) ; les obligations sociales (pour financer des choses comme l’infrastructure de base, le logement et les services essentiels) ; obligations de durabilité (pour financer à la fois des projets verts et sociaux) ; et d’autres instruments financiers fondés sur la durabilité. Au cours de la dernière année, nous avons vu des institutions financières canadiennes commencer à utiliser des produits comme le Programme de garantie du financement durable d’Exportation et développement Canada, qui augmente le financement offert aux entreprises qui travaillent à la transition vers une économie à faibles émissions de carbone.

Législation gouvernementale

a) Municipales

Bien que les certifications de bâtiments liées aux critères ESG, comme Leadership in Energy and Environmental Design (LEED), ne soient pas largement prescrites par la loi dans le contexte de l’immobilier commercial canadien, les tendances récentes suggèrent que les administrations municipales exigent de plus en plus que les nouveaux bâtiments respectent les normes ESG prescrites.

Par exemple, la Politique sur les bâtiments durables de Calgary (Politique sur les bâtiments durables) de la Ville de Calgary, mise à jour pour la dernière fois en 2019, exige que tous les nouveaux bâtiments appartenant à la Ville, ou pour lesquels la Ville fournit une contribution financière spécifiée, satisfont aux exigences minimales en matière de durabilité. ⁵ Le document d’orientation de la Politique sur les bâtiments durables décrit 11 catégories d’exigences minimales en matière de durabilité, y compris l’énergie verte et la compensation carbone, les exigences en matière d’accessibilité multimodale, l’aménagement paysager responsable et la réduction de l’utilisation de l’eau. ⁶

De même, la Ville de Toronto a rendu obligatoires des initiatives ESG à l’échelle municipale grâce à la mise en œuvre de la Toronto Green Standard (TGS). ⁷ Le TGS s’applique aux développements privés et municipaux et est structuré en quatre niveaux de performance. ⁸ Les exigences en matière de conception durable et de rendement énoncées au niveau 1 sont obligatoires et s’appliquent tout au long du processus d’approbation de la planification. ⁹ Les exigences de niveau 1 pour les bâtiments résidentiels et non résidentiels de moyenne à grande hauteur comprennent les limites d’émissions de gaz à effet de serre, les normes de rendement énergétique des bâtiments, l’infrastructure des vélos électriques et les exigences en matière de collecte des déchets. Les normes plus strictes prescrites par le niveau 2 au niveau 4 ne sont pas obligatoires. Cependant, la conformité est encouragée par l’accès à des remboursements partiels des frais d’aménagement pour les projets qui respectent ces normes plus élevées de conception durable. ¹⁰

Les politiques et les exigences municipales, telles que celles décrites ci-dessus, démontrent un passage des considérations ESG facultatives et encouragées à devenir des aspects obligatoires du processus de construction.

b) Provincial

Les lois provinciales axées sur l’environnement et la durabilité illustrent également la transition vers une meilleure prise en compte des facteurs ESG. Un exemple est l’adoption provinciale du Code national de l’énergie du Canada pour les bâtiments (CNÉB), un code modèle élaboré par la Commission canadienne des codes du bâtiment et de prévention des incendies en collaboration avec des intervenants de l’industrie. ¹¹ Aujourd’hui, l’Office canadien des codes de construction harmonisés (CCSBCC) est responsable de l’élaboration des codes modèles nationaux du Canada et est composé de représentants de plusieurs administrations partout au Canada. ^{12 ans}

Le CNÉB établit les exigences techniques en matière d’efficacité énergétique en ce qui a trait à la construction et à la conception de nouveaux bâtiments et aux ajouts aux bâtiments existants. Alors que le Nouveau-Brunswick, la Nouvelle-Écosse, le Manitoba et la Saskatchewan ont adopté ou adapté les codes modèles nationaux, l’Alberta, la Colombie-Britannique, le Manitoba, la Nouvelle-Écosse, le Québec et la Saskatchewan ont chacun adopté des règlements fondés sur des itérations du CNÉB. ¹³ À l’inverse, l’Ontario initie généralement ses propres besoins en énergie, en incorporant ces exigences dans le Code du bâtiment. ¹⁴ Les provinces et les territoires peuvent adopter le CNÉB tel quel, adapter le CNÉB pour tenir compte des différences régionales ou adopter un code de l’énergie plus strict. ¹⁵ Dans les provinces où le CNÉB a été adopté, la prise en compte du facteur ESG environnemental (au minimum) est obligatoire. De plus, l’Accord de réconciliation sur les codes de construction, auquel toutes les provinces et tous les territoires sont parties, stipule que les parties conviennent de déterminer, de réduire et d’éliminer les différences entre leurs codes de construction et les codes nationaux modèles d’ici 2025, ainsi que de minimiser les variations entre les codes à l’avenir. ^{16 L’adoption} par les provinces de codes comme le CNÉB illustre le passage de la prise en compte volontaire à la prise en compte obligatoire des facteurs ESG.

c) Fédéral

À l’heure actuelle, il n’existe pas de législation fédérale complète rendant obligatoire la prise en compte des critères ESG dans le contexte de l’immobilier commercial ; toutefois, il est possible que la future législation fédérale concernant les considérations ESG s’applique aux projets immobiliers commerciaux. Par exemple, et malgré la récente conclusion de la Cour suprême du Canada selon laquelle des aspects clés de la loi sont inconstitutionnels, la Loi sur l’évaluation d’impact (LEI) pourrait s’appliquer à l’avenir aux projets immobiliers commerciaux qui relèvent de sa compétence. Bien que la décision de la Cour suprême du Canada agisse actuellement pour annuler ou limiter l’application de la LAI, elle n’annule pas la LAI dans son intégralité. En réponse à la décision de la Cour suprême du Canada, on s’attend à ce que le Parlement révise la législation fédérale sur l’évaluation d’impact afin de se conformer au cadre constitutionnel du Canada.

Pour en savoir plus sur cette décision, une mise à jour de Bennett Jones est disponible ici.

Crédit-bail

De nombreux locataires commerciaux, en particulier ceux qui sont destinés aux consommateurs, se trouvent dans une situation similaire à celle des investisseurs et des fonds d’investissement. En raison des exigences de déclaration et de l’attention accrue accordée aux facteurs ESG, il est désormais courant pour les entreprises de prendre des engagements ESG. Il est important de noter que ces engagements comprennent l’obtention d’énergie de sources durables, la réduction de la consommation de déchets et d’eau, l’engagement envers l’équité salariale et le soutien à des causes caritatives. Les locataires doivent être en mesure de résumer comment leur espace loué contribue à leurs engagements ESG ou répond aux exigences de déclaration.

L’espace loué qu’une entreprise occupe a le potentiel d’avoir une incidence directe ou indirecte sur chacun de ces engagements. En conséquence, les propriétaires commerciaux offrant un tel espace locatif et aidant les locataires à atteindre ou à améliorer leurs engagements ESG réussissent de plus en plus à attirer et à retenir les locataires commerciaux conscients des facteurs ESG.

Baux verts

Les baux écologiques intègrent la durabilité dans les principales dispositions du bail et sont conçus pour encourager la collaboration entre les locataires et les propriétaires afin d’atteindre des résultats axés sur la durabilité. Pour les locataires, un bail écologique peut offrir un meilleur contrôle sur la consommation d’énergie et les coûts, ce qui se traduit par de plus grandes économies de coûts et une surveillance accrue. Pour les propriétaires, un bail vert améliore la capacité de commercialiser un immeuble, d’augmenter la rétention des locataires et même de facturer un taux de location plus élevé.

L’Association des biens immobiliers du Canada a récemment publié un exemple mis à jour de bail écologique, destiné aux immeubles de bureaux. Bien qu’il soit destiné principalement à l’aménagement de bureaux, le bail fournit un modèle utile pour tous les secteurs de l’immobilier commercial. Le guide de location écologique de la Building Owners and Managers Association (BOMA) fournit également une variété de clauses et de modifications liées à la durabilité que les parties peuvent demander pendant les négociations de bail.

Par exemple, les locateurs peuvent établir la norme de certification de l’immeuble et se réserver le droit d’améliorer la norme de certification de l’immeuble. Les locateurs peuvent également exiger des locataires qu’ils paient les coûts d’installation d’améliorations écologiques comme des panneaux solaires ou des toits verts ou qu’ils réservent un certain nombre de stalles pour les véhicules à faibles émissions, les véhicules de covoiturage et les bornes de recharge pour véhicules électriques. Pour les locataires, un bail vert peut fournir des assurances d’engagements en matière de durabilité, en particulier en ce qui concerne les normes de certification. Cependant, les locataires doivent procéder avec prudence, car un bail vert peut imposer au locataire des obligations onéreuses et irréalistes de maintenir la certification de l’immeuble dans la pratique. Les locataires devraient s’assurer que les locateurs, par exemple, demandent tous les allégements fiscaux, crédits et subventions disponibles pour compenser l’augmentation des coûts d’exploitation des locataires.

Construction et développement

Les considérations ESG ont également eu une influence significative sur le paysage de la construction et du développement. Comme mentionné ci-dessus, il est de plus en plus important de démontrer la mise en œuvre des facteurs ESG dans un projet pendant les phases de développement et de construction pour obtenir le financement et l’approbation des parties prenantes. En tant que tel, il est essentiel que toutes les parties impliquées dans le projet aient établi des stratégies ESG. ¹⁷ Il peut s’agir de s’assurer que les fournisseurs sélectionnés pour un projet ont des politiques ESG internes en place et s’approvisionnent en matières premières nécessaires d’une manière éthique et respectueuse de l’environnement. ¹⁸ De plus, les entrepreneurs doivent veiller à ce que les sous-traitants aient également des stratégies ESG complètes en place, des équipes diversifiées (y compris la participation des communautés autochtones à proximité) et agissent de manière éthique. ¹⁹ Les entrepreneurs doivent également s’assurer que les considérations ESG sont priorisées tout au long de la chaîne d’approvisionnement du projet. L’incapacité d’un entrepreneur à démontrer la force et la cohérence de ses stratégies ESG peut causer des dommages à la réputation et un risque commercial, ce qui pourrait avoir un impact négatif sur la réussite du projet et des projets futurs.

En mars 2022, le Conseil du bâtiment durable du Canada (CAGBC) a annoncé qu’il assumerait une surveillance directe de la certification LEED au Canada. ²⁰ Par conséquent, les entrepreneurs et autres professionnels qui utilisent la certification LEED ou l’efficacité énergétique prête pour les investisseurs (IREE) peuvent maintenant travailler directement avec le CAGBC. ²¹ Cela facilite et rationalise le processus de certification, ce qui permet en fin de compte aux entrepreneurs et aux autres parties prenantes de mieux affirmer leurs stratégies ESG grâce à l’acquisition de la certification.

Rénovation des bâtiments existants

En 2019, le rapport final du Groupe d’experts sur la finance durable a conclu que « les rénovations en profondeur sont l’un des moyens les plus économiques d’améliorer l’empreinte carbone et la résilience climatique du Canada ». ²² Selon certaines estimations, plus de la moitié des bâtiments construits aujourd’hui seront encore utilisés d’ici 2050. Bon nombre de ces bâtiments n’ont pas été construits en tenant compte de la durabilité et doivent être rénovés afin de devenir suffisamment éconergétiques. On estime que le Canada devra rénover environ 32 millions de m2 de propriétés commerciales, ainsi que des rénovations résidentielles, chaque année jusqu’en 2040 pour respecter les engagements de zéro émission nette d’ici 2050. ²³ Ceux qui ont une compréhension et une capacité de naviguer dans les complexités associées à la modernisation seront bien placés pour réaliser d’énormes progrès, grâce aux investissements du gouvernement et du secteur privé.

a) Qu’est-ce que la modernisation ?

La plupart des rénovations de bâtiments commerciaux visent à améliorer la technologie ou l’équipement de consommation d’énergie du bâtiment. Il s’agit généralement de remplacer les fenêtres, les luminaires ou d’ajouter de l’isolation. Une rénovation en profondeur, d’autre part, implique des rénovations plus importantes de l’immeuble de manière plus générale et perturbe généralement les locataires de l’immeuble dans une certaine mesure. ²⁴ Étant donné que les rénovations en profondeur impliquent des mises à niveau plus importantes des systèmes de consommation d’énergie, il s’ensuit que, bien qu’elles nécessitent un investissement plus important, elles produisent généralement de plus grandes économies de coûts.

Lors de la planification des éléments d’une rénovation, il est important de tenir compte des exigences minimales en matière de construction en vertu du CNÉB qui ont été adoptées par règlement ou autrement, dans une province donnée. ²⁵ Le système à quatre niveaux du CNÉB évalue l’efficacité énergétique. Dans le cadre du système à plusieurs niveaux, le rendement annuel de consommation d’énergie d’un bâtiment est mesuré par rapport à un objectif énergétique du bâtiment, exprimé en pourcentage de l’objectif énergétique du bâtiment ou en pourcentage d’amélioration. Au niveau 1, le bâtiment a le même rendement annuel de consommation d’énergie que la cible ; Le niveau 2 a une amélioration de 25 pour cent ; Niveau 3 une amélioration de 50 pour cent et niveau 4 une amélioration de 60 pour cent. ²⁶ D’ici 2030, on s’attend à ce que la plupart des bâtiments soient construits selon le niveau Prêt pour une consommation énergétique nette zéro.

b) Avantage économique potentiel

En plus des avantages environnementaux découlant de la modernisation, il y a aussi des avantages économiques proposés. ²⁷ Plus précisément, l’ACGBC laisse entendre que de nouveaux emplois seront créés en raison de la demande de rénovations pour rendre les bâtiments existants plus éconergétiques. ²⁸ De plus, l’ACGBC postule que les emplois créés à la suite de la demande de rénovation seront maintenus à long terme à mesure que le mouvement vers des bâtiments durables à faible émission de carbone deviendra une pratique courante, ce qui, en fin de compte, stimulera l’économie. ²⁹ Les rénovations des bâtiments atténuent également les phénomènes météorologiques extrêmes comme les inondations et les feux de forêt et favorisent un meilleur rétablissement à cet égard – des caractéristiques aussi simples que des fenêtres et des toits plus efficaces et des sous-surfaces imperméabilisées résistent mieux à l’accumulation excessive de glace, à l’augmentation des chutes de neige et des dégâts d’eau – et même aux urgences de santé publique comme la pandémie de COVID-19. De telles mesures aident à réduire le risque opérationnel, et l’on s’attend à ce qu’une réduction du nombre et de la gravité des réclamations pour pertes de cette nature se traduise par des primes moins élevées pour les propriétaires fonciers. Bien qu’il y ait actuellement un manque de données sur les avantages économiques liés à la modernisation, avec le temps, la modernisation produira probablement des avantages environnementaux et économiques.

c) Incitatifs à la modernisation

Financée en partie par le gouvernement fédéral, l’Initiative de rénovation des bâtiments de la Banque de l’infrastructure du Canada offre du financement pour la rénovation d’immeubles privés commerciaux, industriels et résidentiels à logements multiples. Entre autres, les fiducies de placement immobilier, les chaînes de vente au détail et les sociétés sont invitées à participer à l’initiative. ³⁰ De même, le budget de 2022 du gouvernement fédéral a consacré 200 millions de dollars à l’Initiative d’accélération de rénovation en profondeur de la Ville de Toronto comme preuve de l’engagement du Canada à rénover les bâtiments afin de réduire les émissions et d’atteindre l’objectif de zéro émission nette d’ici 2050, et dans le budget de 2023, le gouvernement a souligné les subventions pour les rénovations domiciliaires et les rénovations profondes. ³¹ Au niveau municipal, la Ville de Toronto a mis en place une multitude d’incitatifs pour les projets de rénovation afin d’encourager la transition vers le zéro émission nette, allant des défis de rénovation en profondeur, des prêts à faible taux d’intérêt et diverses subventions et services de soutien pour les bâtiments résidentiels, commerciaux, industriels et institutionnels de la ville.  

Compte tenu du volume et du coût des activités de modernisation nécessaires pour atteindre les cibles de zéro émission nette du Canada, les investissements privés et publics dans les projets de rénovation continueront d’augmenter avec la demande. Par conséquent, la compréhension et la gestion des coûts et des avantages associés aux rénovations seront essentielles à la réussite du projet, et une évaluation critique des facteurs ESG qui offriront la plus grande valeur sera importante pour les propriétaires et les occupants des bâtiments sur une base continue.

À retenir

La prise en compte des facteurs ESG fait partie intégrante du contexte de l’immobilier commercial. Alors que le Canada s’efforce de réaliser ses engagements climatiques, le secteur immobilier joue un rôle central et les considérations ESG sont au premier plan.

Les organisations impliquées dans des projets immobiliers commerciaux devraient donner la priorité aux considérations ESG dès le début du projet. L’adoption d’une approche ESG sur mesure est impérative pour divers types de projets immobiliers commerciaux, y compris la construction et le développement de nouvelles constructions, les baux commerciaux et les rénovations de structures existantes. Les organisations qui abordent de manière appropriée les considérations ESG et mettent en œuvre avec succès une approche ESG sur mesure sont mieux placées pour être alignées sur les attentes des investisseurs et des parties prenantes et éviter le risque de réputation associé à une prise en compte ESG inadéquate.

Les organisations du secteur de l’immobilier commercial sont confrontées à des défis importants pour mettre en œuvre une stratégie ESG réussie. Ces défis comprennent, entre autres, un manque de normalisation dans la communication des données ESG, des variations entre les réglementations et les normes ESG entre les provinces et la navigation dans les différents types de certifications liées à l’ESG, entre autres.

Le Bennett Jones Commercial Real Estate, Construction and Les équipes d’infrastructure et de développement de projets sont disponibles pour fournir des conseils d’experts et de l’aide sur la façon de naviguer dans les considérations ESG dans le contexte de l’immobilier commercial.  Si vous ou votre les entreprises ont besoin d’aide en ce qui concerne les questions relatives à l’immobilier commercial ou aux projets de construction / capital Stratégie ESG, ou des questions connexes, s’il vous plaît contactez-nous.

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