Propriété industrielle en Alberta : Considérations relatives à l’achat et à la location

30 octobre 2023

Écrit par Michael Chow, Mark Kortbeek, Riley Whitlock, and Michael Ramsay

Les secteurs de l’immobilier industriel à Calgary et plus particulièrement dans le comté de Rocky View et à Edmonton ont connu une demande constante pour les transactions d’achat et de location au cours des dernières années. Ceci est motivé par une combinaison de facteurs.

Calgary et Edmonton ont une position stratégique dans l’Ouest canadien et sont une plaque tournante florissante pour les réseaux d’approvisionnement tels que le transport aérien, ferroviaire (y compris les plaques tournantes intermodales) et les routes. Le comté de Rocky View se distingue comme une zone de forte demande en Alberta, en grande partie en raison de son emplacement favorable, de l’offre et des taux d’imposition foncière, ce qui en fait une destination attrayante pour les grands projets industriels de baie.

D’autres facteurs importants de la demande en Alberta comprennent : (1) le coût des terrains industriels, qui a été considérablement inférieur à celui d’autres grands centres urbains comme Vancouver et Toronto ; et (2) l’offre favorable de terrains industriels par rapport à Vancouver et à Toronto, qui ont tous deux connu une grave pénurie d’approvisionnement pour l’achat et la location.

Lorsque vous cherchez à acheter ou à louer des biens immobiliers industriels en Alberta, il y a un certain nombre de considérations qui peuvent avoir des conséquences importantes.

1. Structuration du contrat d’achat ou de location

Une feuille de modalités et un contrat d’achat subséquent devront inclure des conditions différentes selon que vous achetez un bâtiment existant ou un terrain nu et que vous achetez une construction sur mesure du promoteur ou que vous recrutez un entrepreneur tiers pour construire le bâtiment. La nature de la transaction peut également changer au cours des négociations. Tout contrat de location devrait garantir que le locateur ou le locataire est adéquatement protégé en ce qui concerne des questions telles que l’utilisation autorisée, le travail du locateur, la construction du locataire, les coûts d’exploitation, les obligations d’entretien et de réparation, l’assurance et les cessions.

2. Diligence raisonnable

Les transactions immobilières exigent une connaissance du système d’enregistrement des titres fonciers de l’Alberta et de l’expérience dans l’examen des types d’instruments et d’ententes qui touchent couramment la propriété industrielle et les nouveaux développements industriels, comme les ententes d’option de rachat en faveur des municipalités, les clauses restrictives, les lignes directrices sur le contrôle architectural, les ententes d’aménagement et les charges des associations de propriétaires de lots. Au-delà d’un examen des titres et des documents, il existe de nombreuses recherches hors titre qui peuvent être souhaitables en fonction de l’emplacement et de la nature du terrain et du type d’aménagement qui peut révéler des problèmes importants tels que des problèmes environnementaux ou réglementaires, des droits de tiers, des problèmes de viabilisation ou d’accès.

3. Règlement sur la propriété étrangère de terres

Tout achat ou location de biens immobiliers à l’extérieur d’une ville, d’une ville, d’une nouvelle ville, d’un village ou d’un village d’été peut être soumis au Règlement sur la propriété étrangère des terres. L’acheteur ou le locataire doit savoir s’il est en mesure de conclure l’opération et quelles exemptions ou quels processus possibles peuvent être offerts à l’acheteur ou au locataire pour effectuer l’achat s’il est déterminé que l’acheteur ou le locataire est une société sous contrôle étranger conformément aux règlements.

4. Aménagement et construction

Si l’aménagement des terrains et/ou la construction d’un bâtiment sur les terrains doivent être inclus dans le cadre de la transaction, il est important de préparer les aspects applicables de l’aménagement et de la construction du contrat d’achat. L’inclusion du développement ou de la construction dans le contrat d’achat nécessite plusieurs ajouts au contrat, tels que l’inclusion des spécifications du bâtiment, la résolution des problèmes de santé et de travail, les délais de construction et les retards, les dommages-intérêts liquidés dans le cas où ces délais ne sont pas respectés, des considérations supplémentaires de force majeure, des engagements de privilèges des constructeurs et des déclarations et garanties complètes.

5. Permis

Le défaut du vendeur, du promoteur ou de l’entrepreneur d’obtenir et de se conformer à des permis d’aménagement, de construction et d’occupation peut créer une responsabilité pour les propriétaires subséquents et causer des problèmes pour le développement, la construction, l’exploitation ou le financement futurs de la propriété.   Il est essentiel de rechercher les permis dans le cadre de la diligence raisonnable et du suivi de tout permis en suspens dans le cadre des affaires postérieures à la clôture.

6. Financement

Si l’acheteur a besoin d’un financement par un tiers pour conclure la transaction, les documents de prêt spécifiques requis par le prêteur doivent être examinés et toutes les obligations de diligence raisonnable, de clôture (y compris l’assurance titres et les questions d’enregistrement) et post-clôture de l’acheteur en tant qu’emprunteur doivent être traitées.

7. Éléments de clôture et de post-clôture

Lorsque le développement ou la construction fait partie de la transaction, les mécanismes permettant de déterminer l’achèvement substantiel et la façon dont les lacunes sont traitées font partie intégrante de la clôture. Après la clôture, il est essentiel d’examiner tous les éléments de la liste de poinçonnage et les lacunes non complétées et de poursuivre la fermeture des permis de construction et d’aménagement et la délivrance des certificats d’occupation finaux pour s’assurer que le vendeur a rempli ses obligations en vertu du contrat d’achat.

Le Bennett Jones Commercial Real Estate, Construction and Les équipes d’infrastructure et de développement de projets participent activement à des projets et à des transactions industriels en Alberta (ainsi qu’en Ontario et en Colombie-Britannique). Si vous avez des questions sur les aspects immobiliers et/ou de construction d’une transaction, d’un projet ou d’un développement dans ce secteur, veuillez nous contacter.

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