Restez à l’écart de la pente glissante et précaire lorsque le temps presse

07 mars 2024

Écrit par Simon Crawford and Meg Tweedlie

Vue d’ensemble

« Mieux vaut trois heures trop tôt qu’une minute trop tard » a écrit William Shakespeare dans The Merry Wives of Windsor — une ligne qui aurait bien cadrait dans le jugement de la Cour d’appel de l’Ontario dans sa récente décision dans 3 Gill Homes Inc. c. 5009796 Ontario Inc. (Kassar Homes)^,1 une affaire qui reposait sur l’application de la clause dite « le temps est essentiel ». Nous voyons ces clauses dans la plupart des accords transactionnels avec des délais critiques, mais elles ne reçoivent pas beaucoup de presse jusqu’à ce qu’une partie ne fasse pas quelque chose à temps. Ensuite, ils sont encerclés en rouge comme preuve de l’intention des parties que tout devait, bien sûr, se passer dans des délais très stricts conformément à l’accord.

Bien sûr, les choses ne se passent pas toujours comme prévu une fois qu’une entente est signée. Laps de temps. Les parties prolongent ou étirent des délais critiques, soit par une autre conduite d’accord, soit (parfois) par une ambivalence. Alors, quand la clause « le temps presse » est-elle exécutoire ? S’agit-il d’un mur ou d’un arrêt roulant ?

L’affaire 3 Gill Homes est un bon rappel qu’elle peut être interprétée de façon stricte et que les tribunaux ne seront pas toujours convaincus qu’une intervention équitable est justifiée.

Tout d’abord, un abécédaire

Bien qu’il n’y ait aucune présomption que le temps est essentiel2, les parties à un contrat peuvent créer une telle exigence en insérant une clause « le temps est essentiel » ou un libellé précis similaire. ³ Toutefois, l’application de la clause n’est pas absolue, en ce qu’une partie ne peut invoquer une telle clause que si elle satisfait à un certain nombre de conditions de common law, y compris le fait d’être « prête, désireuse, prompte et désireuse » d’exécuter l’accord, de ne pas être la cause du défaut dont elle cherche à se prévaloir et de ne pas avoir renoncé à la disposition ou autrement acquiescé au retard. ⁴ Lorsque le recours strict à une clause de « temps essentiel » serait inéquitable ou injuste, les tribunaux peuvent exercer leur pouvoir discrétionnaire pour prévoir des réparations en equity. ⁵ De plus, les tribunaux ont conclu que la partie qui cherche à faire appliquer une clause « le temps est essentiel » doit également agir de bonne foi et n’a pas agi de manière injuste et injuste. ⁶

Avec ce contexte, regardons les faits dans 3 Gill Homes.

Faits dans 3 Gill Homes

L’appelante, à titre d’acheteur, et l’intimée, à titre de vendeur, ont conclu trois conventions d’achat et de vente de maisons d’habitation. Bien que deux des ententes aient été conclues avec succès, la troisième entente (appelée dans le présent billet la convention d’achat) a été résiliée par l’intimée lorsque les fonds de clôture ont été livrés par l’appelante 35 minutes après la date limite de clôture.  

La transaction devait initialement être conclue le 31 août 2021. Cependant, en raison de retards dans la construction, cette date limite n’a pas été respectée. Malgré l’existence d’une clause « le temps est essentiel » dans le contrat d’achat, aucune des parties n’a résilié la transaction. Le contrat d’achat a ensuite été modifié le 15 novembre 2021 pour modifier la date de clôture au 28 janvier 2022. Encore une fois, cet amendement comprenait une clause « le temps presse ».

Avant la clôture du 28 janvier, il y a eu de nombreux cas de communication entre l’appelant et l’intimé, directement et par l’entremise d’un avocat, qui ont confirmé la date limite de clôture de 15 h 00 le 28 janvier. En janvier 2022, M. Kassar, le mandant de l’intimée, a rappelé à M. Gill, le mandant de l’appelante, que les fonds pour l’opération devaient être versés à la date de clôture avant 15 h 00, sinon la transaction serait résiliée. Cela a de nouveau été confirmé dans un courriel entre les avocats le 25 janvier. Peu de temps après, le 27 janvier, l’appelante a demandé une prolongation de la clôture jusqu’au 31 janvier 2022, et cette demande a été rejetée par l’intimée qui a de nouveau rappelé à l’appelante que le prix d’achat devait être payé avant 15 h 00 le lendemain ou que la transaction serait résiliée.

À 14 h 47, le jour de la clôture, l’avocat de l’appelante a informé l’avocat de l’intimée que des fonds avaient été obtenus et que les opérations bancaires étaient en cours. Toutefois, à 15 h 10, alors que les fonds n’avaient toujours pas été remis, l’avocat de l’intimé a indiqué qu’on lui avait ordonné de ne pas procéder à la clôture, car la date limite de 15 h 00 n’avait pas été respectée. Lorsque les fonds ont été reçus par l’intimé 35 minutes après 15 h 00, l’intimé n’a pas accepté les fonds et a traité le contrat d’achat comme résilié. Au cœur de la décision se trouvaient les clauses suivantes du contrat d’achat :

14.02(d) L’acheteur reconnaît et accepte expressément que le vendeur ne sera pas demandé ni tenu de libérer le transfert / acte sur la propriété pour enregistrement par voie électronique à moins que et jusqu’à ce que le solde de tous les fonds dus à la clôture, conformément à l’état des ajustements du vendeur, soit remis par chèque certifié à l’avocat du vendeur (ou de toute autre manière que l’avocat du vendeur peut autoriser ou ordonner), et en conséquence reçu par l’avocat du vendeur au plus tard à 15h00 à la date de clôture prévue.

...

17.04 Le temps sera de l’essence du présent Accord à tous égards, et toute renonciation, prolongation, abrègement ou autre modification de toute disposition de temps ne sera pas efficace à moins qu’elle ne soit faite par écrit et signée par les parties aux présentes ou par leurs avocats respectifs qui sont expressément autorisés par les présentes à cet égard.

La pente glissante et précaire

À la suite de la résiliation du contrat d’achat, l’appelante a demandé, entre autres, un jugement déclaratoire portant que l’intimée avait violé le contrat d’achat et que le contrat était déraisonnable.

Le juge de première instance a conclu qu’il n’était pas injuste pour l’intimé d’appliquer le délai à la lumière de la clause « le temps est essentiel ». À l’appui de ce point de vue, le juge saisi de la demande a cité diverses jurisprudences à l’appui du strict respect des délais lorsqu’il y a une clause de « temps essentiel » et que les parties sont sophistiquées dans le domaine de l’immobilier. Le juge saisi de la demande a également cité la modification du 15 novembre comme preuve de l’intention des parties de traiter les délais comme formels.

En réponse à l’allégation de l’appelante selon laquelle la convention d’achat était déraisonnable, le juge de première instance a conclu que ce n’était pas le cas, car les deux transactions précédentes entre les parties se sont conclues sans incident, ce qui laisse croire qu’il n’y avait pas de pouvoir de négociation inégal ou de circonstances d’iniquité.

Enfin, le juge saisi de la demande a examiné la compétence en equity de la cour pour se soussection de l’application stricte d’une clause « le temps est essentiel ». Elle a conclu qu’une réparation en equity de la violation d’une telle clause exige de s’appuyer sur un comportement qui méritait une conformité non stricte, comme une conduite injuste ou injuste de la part de la partie qui cherche à faire respecter la clause. Le juge de première instance a réfléchi : « Si la Cour devait excuser le défaut dans cette affaire, quand une personne dans la position de Kassar Homes serait-elle autorisée à résilier l’accord ? Une heure après l’heure stipulée ? Deux heures? Un jour ? L’intervention du tribunal face au libellé contractuel convenu par des parties contractantes compétentes est le début d’une pente glissante et précaire. La cour d’appel a confirmé la décision.

Points à retenir

3 Gill Homes sert de rappel important que la clause « le temps est essentiel » dans un contrat est bien plus qu’un simple langage standard ; il s’agit d’un principe strictement appliqué par les tribunaux qui, en l’absence des circonstances dans lesquelles une réparation en equity peut s’appliquer, hésitent à réécrire une entente entre deux parties averties. Un délai manqué, même de 35 minutes (ou moins !), peut très bien conduire à la résiliation légale du contrat. Bien que la ponctualité puisse être une vertu de ceux qui s’ennuient, dans le contexte des transactions immobilières, c’est une vertu qui en vaut la peine.

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