Quand un don n’est pas un don – Fiducies qui en résultent dans le domaine de l’immobilier

09 décembre 2024

Écrit par Simon Crawford et Vanessa Kiraly

En matière de planification successorale, la copropriété est souvent considérée comme un moyen simple de transférer des biens après le décès tout en contournant les frais d’homologation. Mais comme le montre l’affaire Jackson c. Rosenberg, ce qui peut sembler être une solution simple peut conduire à des litiges juridiques inattendus. Lorsque Nigel Jackson a ajouté Lori Rosenberg en tant que copropriétaire de sa maison, il avait l’intention de sécuriser son héritage grâce au droit de survie (une caractéristique de la copropriété). Cependant, lorsqu’un changement d’avis a conduit Jackson à rompre la copropriété, la décision a déclenché une bataille juridique sur le vrai sens d’un « don » en droit des biens et sur la question de savoir si Rosenberg avait un intérêt dans la maison au-delà du droit de survie. Voici ce qui s’est déroulé et ce que cela signifie pour les futurs propriétaires.

Historique

Nigel Jackson était propriétaire d’une maison à Port Hope, en Ontario. En 2012, il a transféré le titre de la maison en copropriété entre lui-même et Lori Rosenberg, la petite-nièce de son défunte compagne, avec l’intention de lui laisser la propriété à son décès sans frais d’homologation - l’idée étant qu’une copropriété fait en sorte qu’un locataire devient propriétaire de l’intérêt de l’autre à son décès, sans qu’il ne devienne une partie de la succession. Rosenberg n’a pas payé pour le transfert gratuit, et elle n’a jamais contribué financièrement à l’entretien de la maison ou n’y a jamais vécu.

Bien sûr, une autre caractéristique de la copropriété est que les deux copropriétaires ont des droits d’occupation et d’utilisation de la propriété immédiatement ... pas seulement au décès de l’autre.

En 2020, Jackson a appris que Rosenberg avait l’intention de s’occuper de la propriété avant sa mort (essayant potentiellement de vendre la maison), ce qui lui a causé une grande inquiétude. Il avait l’intention que les droits de Rosenberg soient dévolus à sa mort, pas immédiatement. Ainsi, Jackson a coupé la copropriété en transférant son intérêt dans la propriété à lui-même en tant que locataire en commun (en s’appuyant sur le fait que les locataires en commun n’ont pas de droits de survie). Les questions juridiques fondamentales sur les plus ciblées dans la décision du tribunal inférieur étaient a) le transfert de 2012 a-t-il créé une copropriété avec Rosenberg acquérant le droit bénéficiaire dans la moitié de la propriété, et b) si le transfert de 2020 a éteint le droit de survie de Rosenberg sur l’intérêt conservé de Jackson.

Pourquoi cela serait-il en cause ? La confiance résultante.

Les tribunaux inférieurs ont conclu (conformément à la jurisprudence antérieure) que lorsque des biens immobiliers sont donnés d’une personne à une autre, il y a présomption que la personne reçoit cet intérêt sous réserve d’une fiducie qui en résulte en faveur du donateur. C’est une façon élégante de dire que le cadeau est présumé ne pas être vraiment un cadeau. Mais ce n’est qu’une présomption. Il peut être réfuté.

C’est logique. Souvent, les dons de biens immobiliers sont faits par des personnes qui sont (ou pourraient être considérées comme étant) plus vulnérables que celles qui reçoivent ces dons. Ainsi, les tribunaux reconnaissent qu’il vaut mieux qu’il y ait des preuves convaincantes qu’il s’agissait d’un don afin de l’appliquer en tant que don. Le bénéficiaire doit réfuter la présomption selon laquelle la fiducie qui en résulte a été créée. Ainsi, en l’espèce, la question était de savoir si Rosenberg pouvait réfuter la présomption d’une fiducie qui en résultait et démontrer que le don de Jackson était d’un intérêt bénéficiaire non vif dans le bien.

La décision initiale

Rosenberg a-t-il réfuté cette présomption ? Seulement en partie. Le juge saisi de la demande a conclu que le transfert de 2012 avait créé un don à Rosenberg, mais seulement du droit de survie, et non d’un intérêt bénéficiaire dans le bien du vivant de Jackson. Du vivant de Jackson, Rosenberg n’avait aucun intérêt bénéficiaire dans la propriété et détenait sa part en fiducie pour lui. Jackson demeurait la seule partie ayant le contrôle de la propriété et avait le droit de la grever ou de la vendre. Le juge de première instance a également statué que le transfert de Jackson en 2020 avait coupé la copropriété, éliminant ainsi le droit de survie de Rosenberg sur la part de Jackson de la propriété. Cependant, Rosenberg hériterait toujours de toute participation restante dans la propriété de la part de 50% détenue en fiducie à la mort de Jackson.

La décision d’appel

Rosenberg a interjeté appel de la décision, soutenant que la juge de première instance a commis une erreur en concluant que le transfert de 2012 ne lui accordait pas tous les droits de jouissance et d’occupation associés à la copropriété. En outre, elle a fait valoir que le don qui lui a été fait comprenait un don de survie sur l’intérêt conservé de Jackson, et que Jackson ne pouvait pas révoquer ou éliminer partiellement ce don par le biais du transfert de 2020. En termes simples, elle a fait valoir qu’une fois qu’un don de biens immobiliers est fait par l’octroi d’une participation en copropriété . . . ce don comprend tous les droits présents et futurs sur les biens caractéristiques d’une copropriété, y compris le droit de survie, et il ne peut y avoir de « prise de contrôle » de l’un ou l’autre de ces droits et avantages offerts.

La Cour d’appel de l’Ontario a rejeté l’appel de Rosenberg, confirmant les décisions du tribunal inférieur, avec les points clés suivants :

1. Intention du transfert de 2012 : Le tribunal a affirmé que l’intention de Jackson en 2012 était de ne donner que le droit de survie, et non la pleine propriété effective ou tout contrôle de son vivant. Le tribunal a statué qu’une copropriété peut être créée dans le seul but de survivre sans transférer d’autres droits.
2. Droit de séparation : Le tribunal a convenu que Jackson conservait le droit de rompre la copropriété en 2020. La séparation est une option légale reconnue pour les copropriétaires, leur permettant de convertir une copropriété en une location en commun, ce qui met fin au droit de droit de survie. La Cour a souligné qu’un copropriétaire peut unilatéralement rompre une copropriété, même lorsque la copropriété a été créée à titre de don.
3. Part de Rosenberg après la séparation : Le tribunal a accepté qu’après la séparation, Rosenberg a continué à détenir une part de 50 pour cent de la propriété sous réserve de la fiducie résultante, mais son droit d’hériter de la part de Jackson à son décès a été éteint. La cour a noté qu’aucun droit de survie sur la part de Jackson ne pouvait exister une fois que la copropriété avait été retranchée, et qu’à la mort de Jackson, Rosenberg ne recevrait que la participation de 50% dans laquelle elle détenait avait détenu la fiducie, la part de Jackson passant à sa succession.

Les deux parties ont convenu que la juge de première instance avait commis une erreur en laissant entendre que le droit de Rosenberg de survivre au-dessus de sa propre part de 50 pour cent pourrait persister après la séparation, car les droits de survie ne peuvent exister que dans les locations conjointes. La Cour a invité les deux parties à présenter des arguments sur la question de savoir si des changements devraient être apportés au jugement formel du juge saisi de la demande pour aborder ce point.

Principaux points à retenir

1. Dons limités en copropriété : Les baux conjoints peuvent accorder des droits de survie sans donner la propriété effective au cessionnaire du vivant du cédant. Si le transfert est gratuit, le cessionnaire ne peut avoir que des droits limités, à moins qu’il n’y ait une preuve claire de l’offre de droits de propriété supplémentaires.
2. Les droits de survie sont subordonnés à la copropriété : Les droits de survie sont intrinsèquement liés à l’existence d’une copropriété. Un copropriétaire peut unilatéralement rompre la copropriété à tout moment, mettant fin aux droits de survie, même si le transfert initial créant la copropriété était un don.
3. Planification successorale claire et conseils juridiques : Cette affaire montre la nécessité de conseils juridiques clairs dans la planification successorale et plus généralement, dans tout don de biens immobiliers. Un don peut signifier des choses différentes pour le donateur et le bénéficiaire, et avec l’exploitation des fiducies qui en résultent, il peut y avoir des attentes contradictoires en l’absence d’intentions clairement énoncées.

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