Écrit par Simon Crawford and Mykala Way

C’est une bonne loi généralement acceptée selon laquelle, afin de créer un contrat valide pour l’achat et la vente d’un bien immobilier, les conditions convenues doivent inclure, au minimum, l’identité des parties, la description du bien en cause et le prix d’achat. Il est également généralement entendu qu’en vertu de l’exigence législative énoncée à l’article 4 de la Loi sur les fraudes¹, les ententes d’achat et de vente d’immeubles doivent être exécutoires par écrit. Il semble presque intuitif qu’un contrat d’achat doit être mis par écrit d’une sorte ou d’une autre.

Ce dit, les tribunaux ont été de plus en plus tolérants à l’égard des expressions informelles de ce qui constitue la preuve d’un contrat écrit. Les notes de service et les courriels ont été acceptés comme constituant un contrat. En fait, dans un jugement récent en Saskatchewan, South West Terminal Ltd. v Achter Land, un juge de la Saskatchewan a statué que l’emoji « pouce levé » est un moyen valide de confirmer l’acceptation d’une entente.

Mais si tout ou partie des conditions essentielles du contrat immobilier étaient attestées par un accord verbal? Il est intéressant de noter que la loi reconnaît une exception à la règle du Statut des fraudes où la doctrine de l'«exécution partielle » du contrat immobilier peut être établie.

Une application récente de la doctrine est illustrée dans l’affaire de l’Ontario, 2730453 Ont. Inc. c. 2380673 Ont. Inc. ², dans laquelle le tribunal a non seulement confirmé une convention non écrite pour la vente d’un terrain (sur la base de l’exécution partielle), mais a également ordonné l’exécution spécifique de ce contrat — un recours rarement accordé à l’égard des transactions immobilières commerciales et très rarement accordé dans le contexte d’un contrat immobilier commercial non écrit.

Facts de l’affaire

Le demandeur et le défendeur ont entamé des négociations concernant la vente du terrain du défendeur. À la demande de la défenderesse, aucun contrat de vente n’a été signé. Néanmoins, les deux parties sont allés de l’avant avec la transaction et, finalement, l’acheteur a présenté les documents de clôture et le prix d’achat. Toutefois, le défendeur a refusé de conclure la transaction et l’acheteur a donc intenté une action contre le défendeur pour rupture de contrat. La défenderesse s’est fondée sur l’article 4 de la Loi sur les fraudes pour justifier sa conduite, déclarant que tout accord verbal entre lui et le demandeur était inapplicable parce que la Loi sur les fraudes exige qu’un accord pour la vente de terres soit par écrit et signé par la partie pour être accusé. Le demandeur a soutenu que la Loi sur les fraudes n’empêche pas l’exécution de l’accord pour deux raisons. Premièrement, il y avait suffisamment d’éléments de preuve écrits pour satisfaire à l’exigence écrite et, deuxièmement, la doctrine de l’exécution partielle s’appliquait.

Dans sa décision, la cour a conclu que, bien qu’aucun des documents fournis par le demandeur ne décrive suffisamment les conditions de l’accord pour satisfaire aux exigences de l’article 4. de la Loi sur les fraudes, le demandeur a été sauvé par la doctrine de l’exécution partielle, qui soutient qu’une entente verbale qui a été partiellement exécutée sera exécutée.

Il y a deux exigences qui doivent être remplies pour qu’un accord soit enregistré par la performance de la pièce. Premièrement, les actes d’exécution partielle doivent être liés à la terre et, deuxièmement, la conduite, en soi, doit indiquer qu’il y a eu un certain traitement de la terre.

Dans l’affaire à l’étude, le tribunal a conclu que les actes suivants d’exécution partielle par le demandeur étaient sans équivoque liés au terrain en ^litige3:

1. obtaining an environmental assessment of the property;
2. obtaining survey and title searches on the property;
3. conducting other due diligence related to the property;
4. negotiating and preparing the commission agreement among the purchaser and the brokers;
5. retaining legal counsel to close the agreement;
6. drafting, révision, and negotiating the written agreement of purchase and sale for the property;
7. deling the documents required on closing; and
8. obtaining, delivering and tendering the certified cheque for the full amount of the purchase price;

et les actes suivants d’exécution partielle par le défendeur étaient liés à la propriété en litige⁴:

1. retaining legal counsel to close the agreement for the purchase and sale of the property;
2. negotiating over the status of the easement on the property;
3. reviewing and revision the draft agreement of purchase and sale, including providing arevised version of Schedule A to that agreement to the purchaser and obtaining the consent of the buyer to the revisions;
4. providing draft copies of the vendor’s closing certificate and statutory declaration and the owner executing those documents; and
5. negotiating the method by which the buyer would deliver the agreed upon purchase price on closing.

Les deux exigences pour l’exécution des pièces étant satisfaites, le tribunal est passé à l’examen de ce que devrait être la réparation appropriée.

Le demandeur demandait l’exécution spécifique du contrat pendant que le défendeur réclamait des dommages-intérêts. Pour déterminer s’il serait approprié de faire passer un bien-fonds de terre, plutôt que des dommages-intérêts, la Cour a soupesé trois facteurs :

1. la nature de la propriété impliquée;
2. la question connexe de l’insuffisance des dommages-intérêts en tant que réparation;
3. le comportement des parties, compte tenu du caractère équitable de la réparation⁵.

Nature de la propriété

L’exécution spécifique ne devrait être accordée que lorsque la partie retenue prouve que la propriété est « unique » ou, en d’autres termes, que « son substitut ne serait pas facilement disponible ». 6 En l’espèce, le juge a déterminé que la propriété contestée était unique en ce qu’elle était immédiatement adjacente à la propriété appartenant au demandeur, et que le demandeur avait des intentions précises de développer les lots ensemble en un seul développement. Étant donné que les propriétés situées de l’autre côté du terrain de la défenderesse n’étaient pas au moment de la vente, la propriété contestée a été jugée « unique » en ce qu’il n’y avait pas de substitut adéquat.

Adquacy of Damages

La Cour suprême du Canada a statué que les tribunaux devraient être réticents à accorder l’exécution de contrats spécifiques pour des biens achetés uniquement à titre d’investissement, car les dommages-intérêts sont bien adaptés pour satisfaire des intérêts purement financiers. ⁷ En l’espèce, la demanderesse avait l’intention de transformer la propriété contestée dans le terrain qu’elle possédait déjà à des fins commerciales et de développement. La Cour a donc déterminé qu’un rendement spécifique servirait mieux la justice entre les parties.

Conduct of the Parties

Finalement, le tribunal a brièvement noté que la réparation en equity peut être refusée si la partie qui demande réparation s’est rendue coupable d’inconduite relativement au contrat que la partie cherche à faire exécuter. [8] Cependant, en l’espèce, le demandeur avait les mains propres et il n’y avait donc aucune raison de refuser une réparation en equity.

Conclusion

2730453 Ont. Inc. c. 2380673 Ont. Inc. est un rappel important que l’application de l’intention des parties est au cœur de la doctrine de l’equity. L’exécution partielle est une preuve convaincante de l’intention et, en fin de compte, peut être invoquée pour prouver l’existence d’un contrat d’achat de biens immobiliers entièrement ou partiellement non écrit.

Ce que cela signifie pour les acheteurs et les vendeurs, c’est qu’ils doivent être particulièrement prudents dans la façon dont ils (ou leurs avocats ou agents) se conduisent avant la conclusion d’un contrat écrit pour la vente d’un terrain.

Une partie peut être « trop intelligente de moitié » en menant l’autre partie sur la voie du jardin sur une transaction, en acceptant les conditions essentielles de la vente sans contrat formel et en permettant à l’autre partie de s’appuyer sur ces conditions et de les exécuter, pour constater que le droit de l’equity est intolérant à la formalité plutôt qu’à la justice.

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