Écrit par Simon Crawford et Meg Tweedlie
À la lumière de la jurisprudence récente, et malgré la croyance populaire, il est peut-être temps de recadrer l’exécution spécifique comme une réparation parfaitement ordinaire plutôt qu’une réparation extraordinaire. La décision du juge Rees dans l’affaire The Decorators Choice Paint Store Ltd. c. Innes Crossing Inc.1, réaffirme ce que nous avons vu récemment dans Bellwoods Brewery Inc. c. 1896841 Ontario Limited2, à savoir que la réparation de l’exécution spécifique ne devrait pas être une issue surprenante dans le contexte des différends de location.
Faits saillants
Decorators Choice Paint Store Ltd. (Decorator) était locataire d’Innes Crossing Inc. (Innes) dans l’est d’Ottawa depuis 1993, louant un magasin de détail de 3 600 pieds carrés. En 2018, lorsque Decorators a commencé à dépasser ses locaux actuels, Innes lui a proposé de louer de nouveaux locaux de 7 160 pieds carrés dans le même complexe commercial. Le 1er février 2022, les parties ont conclu un bail commercial d’une durée de 10 ans pour les nouveaux locaux. À la suite de la signature du bail, les décorateurs ont terminé les plans de l’espace, retenu les services des entrepreneurs et ordonné des inventaires supplémentaires, le tout en sachant que la possession des nouveaux locaux serait accordée d’ici le 1er juin 2022, après l’achèvement des travaux du locateur par Innes, afin que les décorateurs puissent terminer les travaux du locataire. La durée du bail commencerait alors le 16 septembre 2022.
Les mois ont passé et ce n’est qu’en novembre 2022 qu’Innes a entrepris des démarches pour embaucher un entrepreneur pour commencer les travaux du propriétaire. Cependant, les progrès ont été rapidement interrompus lorsque Innes n’a pas payé l’entrepreneur, ce qui a finalement entraîné la résiliation du contrat de construction. Innes n’a pas tenté de retenir les services d’un nouvel entrepreneur et n’a pris aucune mesure pour permettre aux décorateurs de prendre possession des lieux. Malgré les demandes répétées des décorateurs pour qu’Innes rectifie la situation, Innes n’a pas agi.
En réponse à l’inaction d’Innes, y compris son défaut de répondre à la déclaration de Decorators, Decorators a finalement déposé une requête en jugement par défaut visant à obtenir un jugement par défaut visant à faire déclarer que le bail avait été validement exécuté, l’exécution précise du bail et l’ajournement des dommages-intérêts jusqu’à ce que ces dommages-intérêts se soient entièrement cristallisés.
L’exécution particulière : un recours ordinaire
À titre préliminaire, le juge Rees a conclu que le bail avait été validement exécuté et qu’Innes avait effectivement violé le bail. Innes n’avait pas pris de mesures raisonnables pour terminer les travaux du propriétaire, n’avait pas fourni la possession à Decorators avant la date de prise de possession du 1er juin et avait privé Decorators de l’intégralité du bénéfice de la location et de l’utilisation des nouveaux locaux. Cela a mené à la question, et à l’objectif de ce blogue, de savoir si une performance spécifique était un remède disponible et approprié.
Bien que les dommages-intérêts soient la réparation la plus courante en cas de rupture de contrat, l’exécution spécifique est possible lorsque le demandeur démontre que le terrain lui-même plutôt que l’équivalent pécuniaire est la réparation la plus appropriée. En d’autres termes, un demandeur doit démontrer que des dommages-intérêts pécuniaires constitueraient une indemnisation inadéquate. Pour terminer son analyse, le tribunal tiendra compte de la nature des biens en cause, y compris si les biens sont uniques, de la pertinence (ou de l’insuffisance) des dommages-intérêts et du comportement des parties. Lorsqu’on examine le caractère unique de la propriété, il faut évaluer si la propriété peut être facilement reproduite ailleurs, l’utilisation proposée de la propriété et si la propriété convient particulièrement à l’utilisation proposée. Le fait que la propriété soit unique et unique de toutes les autres n’est pas une nécessité.
Le juge Reese a tenu compte de ces trois facteurs – la nature des biens, le caractère adéquat des dommages-intérêts et le comportement des parties – pour rendre sa décision.
1. Les biens
Le tribunal a conclu que les lieux étaient uniques en ce sens qu’ils ne pouvaient pas être facilement reproduits ailleurs. La cour a cité les qualités suivantes des prémisses pour prendre cette décision :
(a) les locaux se trouvaient à l’intérieur des limites géographiques dans lesquelles les décorateurs pouvaient vendre les produits Benjamin Moore en vertu d’une entente de distribution avec Benjamin Moore et les locaux étaient spécifiques aux termes d’une entente d’exclusivité avec Pure & Original;
(b) les locaux se trouvaient dans le même centre commercial que le magasin actuel, ce qui permettait une transition en douceur vers le nouvel espace avec un minimum de perturbations pour les affaires et les clients;
(c) les locaux étaient situés à proximité d’une autoroute permettant un accès facile pour les clients et les fournisseurs;
(d) les locaux contenaient 3 560 pieds carrés supplémentaires, ce qui permettrait à Decorators non seulement de réaménager le magasin, mais aussi d’augmenter son volume d’entrepreneurs, son offre de vente au détail et ses ventes en ligne;
(e) les environs étaient un carrefour de rénovation et de décoration intérieure;
(f) Le centre commercial disposait d’un grand stationnement réservé aux clients.
Comme preuve supplémentaire du caractère unique des lieux, Decorators n’a pas été en mesure de trouver un autre espace qui répondrait à ses besoins commerciaux et à ses obligations en vertu des ententes respectives avec ses fournisseurs.
2. L’insuffisance des dommages-intérêts
La cour a conclu que les dommages-intérêts monétaires constitueraient une indemnisation inadéquate pour la perte des lieux. Le tribunal s’est concentré sur les occasions perdues et les profits qui auraient été tirés des nouveaux locaux, y compris la capacité de mettre en œuvre le programme « Store of the Future » de Benjamin Moore, d’augmenter les ventes globales, de construire un nouveau centre de conception de papiers peints et une vitrine interactive pour les revêtements muraux de divers fournisseurs ainsi que des draperies personnalisées, d’avoir un présentoir interactif pour les produits Farrow and Ball. devenir le détaillant exclusif d’un produit Pure & Original de plus en plus populaire, dont l’exclusivité était basée sur l’emplacement et les plans de conception des nouveaux locaux, et développer une vitrine Amazon pour les produits de draperie personnalisés. Ces possibilités ne seraient obtenues que par les nouveaux locaux et ne pourraient donc pas être couvertes adéquatement par des dommages-intérêts monétaires seulement.
3. Le comportement
Enfin, la cour a conclu que Decorators avait agi de bonne foi et qu’il n’y avait aucune preuve de conduite qui la priverait d’une réparation équitable. Les décorateurs avaient toujours exigé qu’Innes respecte ses obligations en vertu du bail et avaient tenté de s’engager avec Innes malgré ses échecs continus et son manque de réactivité. Le tribunal a conclu que Decorators était prêt à remplir sa part de l’entente.
4. Considérations supplémentaires
En plus de terminer l’analyse de la question de savoir si l’affaire en l’espèce répondait aux exigences pour que l’exécution spécifique soit une réparation appropriée, la cour a également examiné si un bail commercial à long terme n’était pas admissible à une telle réparation. La cour a examiné l’affaire Co-operative Insurance Society Ltd. c. Argyll Stores (Holdings) Ltd.3, où la Chambre des lords avait refusé d’ordonner une exécution spécifique au motif qu’une telle réparation aurait obligé la défenderesse, une chaîne de supermarchés en faillite, à poursuivre ses activités et à perte, ce qui entraînerait en fin de compte des problèmes d’exécution continue.
Le juge Rees a établi une distinction entre exiger d’un défendeur qu’il exploite une entreprise à long terme et ordonner à un défendeur d’obtenir un résultat précis ou d’accomplir des actes spécifiques. La décision dans l’affaire Argyll était axée sur la politique et l’aspect pratique d’exiger qu’une entreprise en faillite poursuive ses activités à long terme, alors que dans le cas présent, Innes était une entreprise en activité en tant que propriétaire commercial avec un portefeuille immobilier actif, qui comprenait le bail actuel à Decorators dans les locaux existants. Rien n’indiquait qu’un rendement précis amènerait Innes à fonctionner à perte. Le juge Rees a également fait remarquer que les conditions du bail étaient suffisamment précises pour permettre au tribunal de se prononcer sur la question de savoir si le défendeur se conformait effectivement à l’ordonnance d’exécution spécifique.
Le tribunal a rendu une ordonnance d’exécution spécifique pour la durée complète de 10 ans du bail. Ce faisant, il a ordonné à Innes de donner aux décorateurs la possession immédiate des lieux afin de terminer les travaux du locateur et du locataire et qu’Innes coopère dans tous les aspects pour faciliter cette possession. De plus, bien que le tribunal ait reconnu qu’il avait le pouvoir d’ordonner des dommages-intérêts en plus de l’exécution spécifique, il a ajourné la question jusqu’à ce que Decorator prenne possession des lieux et que ses dommages se cristallisent complètement.
À retenir
L’arrêt Decorators Choice confirme ce qui a été établi précédemment dans l’arrêt Bellwoods, à savoir qu'« il est inexact de décrire la réparation de l’exécution spécifique comme une réparation extraordinaire »4, ou, comme le dit le juge Rees dans ses propres termes, qu’il est « exagéré de dire que l’exécution spécifique est une réparation extraordinaire ». 5 Il n’y a généralement aucun principe en Ontario qui s’oppose à l’exécution d’une exécution spécifique dans le contexte d’un bail commercial à long terme lorsqu’il est démontré qu’il est approprié de le faire. À la lumière de ces décisions récentes, les locateurs et les locataires devraient être conscients du fait que l’exécution spécifique est un recours tout à fait ordinaire dans le monde de la location commerciale et qu’ils pourraient très bien se voir ordonner par le tribunal de respecter leur part de l’accord.
1 The Decorators Choice Paint Store Ltd. c. Innes Crossing Inc., 2024 ONSC 4418.
2 Bellwoods Brewery Inc. c. 1896841 Ontario Limited, 2023 ONSC 2845.
3 Co-operative Insurance Society Ltd. c. Argyll Stores (Holdings) Ltd., [1997] UKHL 17, [1998] AC1.
4 Précité, à la note 2, au paragraphe 72.
5 Précité, à la note 1, au paragraphe 24.
Traduction alimentée par l’IA.
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Bennett Jones